¿Cómo se reparte una herencia de una casa entre hermanos?

¿Qué es una vivienda en proindiviso?

El Código Civil define el proindiviso como aquella situación en la que dos o más personas son dueñas a la vez de un mismo bien (un inmueble, en este caso), correspondiendo a cada una de ellas un porcentaje abstracto de esa propiedad. Por ejemplo, si hay tres hermanos, a cada uno de ellos le corresponde un tercio.

En esta situación, todos los copropietarios comparten tanto los frutos o las rentas (si los hubiera) como las cargas. Es decir, que todos participan en igual medida de las rentas derivadas del alquiler si el inmueble tiene un inquilino, pero también participan a partes iguales en el pago de impuestos, gastos de mantenimiento, etc.

La ley establece una norma general: nadie está obligado a permanecer en el proindiviso de manera indefinida. Por tanto, cualquiera de los interesados puede pedir la división de la cosa común.

¿Puede uno de los hermanos vender la totalidad de la vivienda?

No. Ninguno de los propietarios puede vender más de la parte que le pertenece. De esta forma, cada hermano solo puede traspasar a otro la propiedad de su cuota indivisa de la casa, pero nunca de la totalidad de la vivienda.

El derecho de propiedad en estos casos se limita a lo que cada uno tiene inscrito. Vender más de esa parte no es legalmente posible.

¿Qué hacer cuando uno de los hermanos se niega a vender la casa?

En el reparto de herencias entre hermanos es común que cada uno tenga sus propias circunstancias personales, por lo que algunos pueden estar interesados en vender la casa heredada y otros quieren conservarla.

Si alguno de los hermanos no quiere vender su parte, hay varias soluciones:

• Acuerdo para adjudicar la casa a uno solo. Si la propiedad es indivisible por su propia naturaleza, se puede acordar que el hermano que no quiere vender se quede con toda la propiedad, abonando al resto el valor de su parte.
• Venta del inmueble y reparto del precio. Si no es posible un acuerdo, cualquiera de los interesados puede poner en marcha una acción judicial de división del proindiviso. Este terminará con la venta en subasta de la casa y la entrega a cada hermano del dinero que le corresponde en función de la parte de la que era propietario.
• Pacto temporal de indivisión. Los copropietarios pueden pactar mantener la comunidad durante un plazo de tiempo (el máximo son 10 años, pero se puede prorrogar); regulando las fórmulas de uso y de reparto de gastos hasta que llegue el momento de la división.

¿Puede uno de los hermanos vender su parte indivisa de la herencia?

El copropietario nunca puede transmitir de forma onerosa o a título gratuito la propiedad total del inmueble a un tercero, lo que sí puede hacer es transmitir su parte de cuota indivisa. Para hacerlo, no requiere en ningún caso la autorización de los demás.

Estos, sin embargo, tienen un derecho de tanteo y retracto. El derecho a quedarse con la parte en venta pagando por ella el mismo precio pactado con un comprador externo. En muchos casos se hace uso de esta figura para evitar que un desconocido entre en la copropiedad.

Aunque la opción está ahí, en la práctica vender una cuota indivisa a un tercero no suele resultar fácil. Lo más común es vender esa parte a otro de los copropietarios.

Opciones legales para repartir una herencia de casa entre hermanos

Lo ideal en estos casos es resolver el problema del reparto de la herencia entre hermanos de forma amistosa, intentando llegar a un acuerdo. No obstante, si esto no es posible, el heredero o herederos que quieren salir de la copropiedad pueden tomar medidas legales.

Procedimiento judicial

En defecto de acuerdo, cualquiera de los hermanos puede presentar una demanda de división de la cosa común.

A la vista de la misma, el juez declarará si la vivienda es indivisible y, en caso de ser así, ordenará, tras el proceso de ejecución de sentencia, que se adjudique a alguno de los copropietarios previo pago a los demás de su parte (si alguno de ellos ha mostrado interés en quedarse con el inmueble) o, en su defecto, ordenará su venta en subasta pública y el reparto del dinero obtenido en proporción a las cuotas de participación en el bien.

Esta medida es posible cuando la herencia ha sido aceptada y el bien ha recaído en proindiviso sobre los hermanos. Si la herencia está sin repartir y no hay acuerdo para la adjudicación de los bienes, entonces habrá que solicitar la división judicial de la herencia, en la que se intentará evitar en la medida de lo posible la creación de proindivisos.

Estrategias de negociación

Iniciar un proceso legal frente a la familia es algo especialmente duro a nivel emocional y puede romper los lazos familiares para siempre. Precisamente por ello, lo que los especialistas en temas legales aconsejamos en estos casos es intentar llegar a un acuerdo que sea lo más beneficioso posible para todas las partes.

Las estrategias para lograr un acuerdo pueden incluir:

• Obtener una tasación profesional para fijar un valor objetivo para la vivienda.
• Establecer un calendario de uso y de pago de gastos mientras se decide el destino del inmueble.
• Dar un plazo para conseguir financiación si uno de los hermanos manifiesta que quiere quedarse con la casa.
• Fijar un plan de venta escalonado. Intentar la venta directa durante un tiempo y, si no es posible, acudir a la subasta.
• Contar con el apoyo de un tercero neutral que ayude a desbloquear las posiciones.

Si se necesita vender la vivienda para atender al padre, ¿se puede negar uno de los hermanos?

Un caso frecuente es aquel en el que el padre o la madre sigue vivo, pero por motivos de salud o de falta de recursos necesita dinero para cubrir sus gastos de asistencia, residencia o tratamientos médicos. Si la vivienda en la que reside es una propiedad que sus hijos han recibido en herencia, es posible que este sea el bien de mayor valor que posean y que se plantee la posibilidad de venderlo para obtener recursos económicos.

Por disposición legal, los hijos están obligados a prestar alimentos a sus padres cuando lo necesiten. En este sentido, todos los hermanos están obligados a contribuir en proporción a sus medios económicos. Sin embargo, ninguno puede obligar a otro a vender su parte del inmueble, aunque sí puede pedir salir de proindiviso.

Si afrontar un proceso judicial de división de la cosa común entre hermanos nunca es agradable, lo es todavía menos cuando en mitad de todo esto hay un padre o una madre que está enfermo. Por eso, lo mejor ante una situación de este tipo es buscar alternativas a la venta inmediata. Por ejemplo, alquilar el inmueble a un tercero y destinar la renta obtenida al cuidado del progenitor.

Si uno de los hermanos se opone a todas las alternativas propuestas y tampoco aporta económicamente para el cuidado de su padre o madre, el resto de hermanos pueden reclamar judicialmente la división de la cosa común o demandar a su hermano la contribución de alimentos a su progenitor.

Cuando se trata de cómo se reparte una herencia de una casa entre hermanos, la situación puede ser muy sencilla o complicarse mucho, todo depende de los intereses de cada uno. En cualquier caso, siempre es aconsejable contar con asistencia legal especializada en este tipo de temas, como la que puedes encontrar en Javaloyes Legal.