Extinción de condominio entre hermanos

Situaciones que pueden conducir a un condominio entre hermanos

El condominio se produce cuando dos o más personas son propietarias de un mismo bien, correspondiéndole a cada una un porcentaje abstracto del mismo. Se pueden tener en proindiviso las acciones de un negocio u otros bienes muebles como un vehículo, pero lo más común es que el proindiviso se dé sobre un bien inmueble.

Esta situación de copropiedad puede surgir de diferentes maneras:

Herencia

Cuando los padres fallecen y los hijos heredan un bien a partes iguales. Cada hermano pasa a ser propietario de un porcentaje abstracto, no de una parte física del bien.

Por ejemplo, en una herencia de una casa entre hermanos, cada uno de los tres pasa a ser propietario del 33 % del inmueble.

Compraventa conjunta o donación

El condominio puede surgir cuando los hermanos deciden adquirir de manera conjunta un bien mueble o inmueble. Dependiendo de la cantidad de dinero que se haya aportado para comprar el bien, la porción de propiedad será o no igual.

Esta situación también puede surgir si dos o más hermanos reciben un bien en donación y tienen que compartir la propiedad.

¿Por qué realizar la extinción del condominio entre hermanos?

Tener un bien en común implica que todos pueden hacer uso del mismo, pero también que hay que hacerse cargo de los gastos y de todo lo relativo al mantenimiento y gestión. Con frecuencia, esto acaba convirtiéndose en una fuente de conflictos. Por ejemplo, si alguno de los hermanos se opone a realizar una obra que otros consideran necesaria, o si uno no tiene liquidez suficiente para hacer frente al pago de su parte del IBI.

En la mayoría de los casos, conservar un bien en régimen de comunidad de bienes resulta complicado a diferentes niveles y puede erosionar la relación entre los hermanos. Por eso, son muchos los que prefieren deshacerse del bien en común y evitarse problemas.

Otra razón para extinguir el condominio entre hermanos es el ahorro fiscal. Porque la extinción tiene un tratamiento fiscal diferente a la compraventa, tributa por Actos Jurídicos Documentados y no por Transmisiones Patrimoniales Onerosas.

Cómo llevar a cabo la extinción de proindiviso entre hermanos

Según el Código Civil, nadie está obligado a permanecer en una comunidad de bienes. La fórmula más sencilla para acabar con el proindiviso es el acuerdo entre las partes y, si este no es posible, entonces se puede solicitar la división judicial de la cosa común.

Acuerdo entre las partes

Si todos los copropietarios están de acuerdo en poner fin a la situación de copropiedad, firman un acuerdo que establece:

• Qué parte recibe cada uno.
• La compensación económica (si la hay).
• La distribución de cargas e impuestos asociados.

Si el bien controvertido es un inmueble, la extinción del condominio se tiene que formalizar en escritura pública otorgada ante notario y después se inscribe la nueva situación de propiedad en el Registro de la Propiedad.

La extinción del condominio no paga impuesto de transmisiones patrimoniales, pero sí el de actos jurídicos documentados sobre el valor de la parte que se transmite. La tributación concreta depende de si existe o no compensación económica.

Alternativa judicial

Si no hay acuerdo, cualquiera de los copropietarios puede interponer una demanda solicitando la división de la cosa común. Si el bien en cuestión es indivisible, el juez ordenará su venta en subasta pública y que se reparta el dinero obtenido entre los que eran copropietarios.

Procedimiento para la extinción de condominio entre hermanos

Si hay acuerdo entre los copropietarios, basta con decidir si el bien va a pasar a manos de un tercero o de uno de los hermanos que compensará económicamente (o no, según lo pactado) al resto. En este caso es suficiente con dejar constancia de la situación en una escritura pública ante Notario.  No obstante, es recomendable contar con asesoramiento legal especializado, para garantizar que se respetan los derechos de todas las partes y que todo se hace dentro de la legalidad.

Si no hay acuerdo, el interesado o interesados en no formar parte de la comunidad de bienes pueden instar un procedimiento judicial de división de la cosa común. Si la división material y física del bien no es posible (suele ser lo común), entonces se hace una división económica.

En caso de que tras la sentencia que ordena la división no haya acuerdo entre los hermanos para vender el inmueble, se puede pedir la ejecución de la resolución, que implica la venta del bien en subasta pública y el reparto de lo obtenido entre los miembros de la comunidad de bienes en función de su participación.

Costes de la extinción de condominio entre hermanos

Si se hace de mutuo acuerdo, los gastos de tasación, los honorarios de abogados y gestores y los gastos de notaría se reparten entre los hermanos a partes iguales, lo mismo que el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. No obstante, las partes pueden alcanzar otro acuerdo. Si la venta se hace a un tercero, este asume el pago de la escritura y el pago del impuesto. Los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad los asume el nuevo titular. 

Si se opta por acudir a los tribunales, cada parte paga los honorarios de su abogado y procurador, salvo que se produzca una condena en costas, que se impondrán, normalmente, al litigante que se haya negado a resolver la controversia extrajudicialmente. La actuación de buena fe resulta esencial para que el juez decida imponer o el pago a las costas.

En Javaloyes Legal sabemos que cada caso es único. Por eso, si quieres consultar sobre una extinción de condominio entre hermanos, estamos aquí para asesorarte.

¿Se puede extinguir el condominio entre hermanos sin compensación económica?

Cuando se extingue un condominio entre hermanos, quedándose uno de ellos con la propiedad total del bien, lo habitual es que se compense a quien renuncia a la copropiedad. Sin embargo, la legislación admite que en algunos casos pueda haber extinción sin compensación económica.

Extinción con adjudicación proporcional

Si el bien controvertido es divisible, como una finca rústica que se puede segregar, cada hermano recibe una porción física de igual valor que su cuota inicial. Aquí no hay desequilibrio económico alguno, por lo que no hace falta compensación.

Por ejemplo, dos hermanos son copropietarios de una parcela rústica de 2000 m², valorada en 60 000 €. Se segrega en dos partes de 1000 m², cada una valorada en 30 000 €. Se adjudica a cada uno su mitad y no hay compensación.

Extinción con varios bienes

Si el condominio se extiende a varios bienes, es posible hacer una adjudicación individual, de manera que cada hermano reciba bienes por un valor que coincida con su cuota de proindiviso.

Supongamos que dos hermanos comparten tres bienes: una vivienda con valor de 100 000 €, un local con valor de 50 000 € y un terreno con valor de 50 000 €; y cada uno posee en proindiviso el 50 % de cada uno de estos bienes.

Una fórmula sencilla para acabar con la copropiedad sin necesidad de que haya compensaciones económicas es hacer dos lotes por valor de 100 000 € cada uno. Por ejemplo, que uno se quede la propiedad de la vivienda y el otro con el local y el terreno.

Adjudicación desigual sin compensación

Si una parte se queda con la propiedad total de un bien y la otra no recibe una compensación a cambio, se entiende que hay un enriquecimiento injusto.

Hacienda puede interpretar que hay una donación encubierta y exigir al que se ha adjudicado el bien el pago del Impuesto de Donaciones. Por tanto, la extinción de condominio entre hermanos sin compensación económica solo es viable cuando el reparto es equitativo.

¿Qué implicaciones fiscales tiene la extinción de condominio entre hermanos sin compensación económica?

El tratamiento fiscal depende de si la extinción mantiene la proporcionalidad de valores y de la comunidad autónoma en la que se formalice el fin del condominio, porque el impuesto de actos jurídicos documentados es un tributo cedido.

Impuesto de actos jurídicos documentados

Si el condominio afectaba a bienes inmuebles, la extinción se formaliza en escritura pública y hay que pagar este impuesto calculado sobre el valor de la parte que se adjudica a cada uno.

Si no hay compensación y el reparto es proporcional, el valor que se transmite es igual al que ya se tenía, por lo que la base imponible será nula o muy reducida. En algunas comunidades autónomas no hay que pagar nada en estos casos.

Si hay un exceso de adjudicación, entonces se paga el impuesto sobre el valor de ese exceso.

Impuesto sobre la renta de las personas físicas

Por regla general, la extinción no genera ni ganancia ni pérdida patrimonial si el reparto es equitativo. No obstante, si uno recibe bienes por valor superior a su cuota inicial, se puede considerar una alteración patrimonial por la que hay que tributar en la renta.

Cuando lo que se transmite es un bien indivisible y se adjudica a uno de los hermanos con compensación en metálico al resto, Hacienda entiende que no hay ganancia si la compensación coincide con el valor de mercado.

Impuesto de donaciones

Si tras la extinción uno recibe más valor de lo que le correspondía, y no paga compensación, se presume que hay una donación y el exceso tributa como tal.

Esto implica que la parte receptora debe abonar el Impuesto de donaciones y los posibles recargos e intereses de demora si no se ha declarado esta situación.

Plusvalía municipal

La extinción del condominio, por sí misma, no suele generar plusvalía municipal si no hay una transmisión lucrativa u onerosa a terceros. Pero si hay excesos no compensados, el ayuntamiento puede entender que existe una transmisión sujeta a la plusvalía y exigirla.

Para evitar problemas de reparto de herencias entre hermanos en este tipo de operaciones, lo que se recomienda es:

• Asegurar la igualdad de valores al extinguir el condominio para poder acreditar que no hay enriquecimiento injusto de ninguna de las partes.
• Documentar bien la operación. La escritura debe explicar cómo se calculó el valor de cada lote y dejar constancia de que no hay compensación porque no existe exceso.
• Consultar en la comunidad autónoma las bonificaciones del impuesto sobre actos jurídicos documentados.
• Evitar llevar a cabo adjudicaciones claramente desproporcionadas sin compensación económica, porque suelen acabar generando una tributación por donación.