¿Cómo se hace la subasta judicial de un inmueble en copropiedad?

¿Qué es la subasta judicial de un inmueble en copropiedad?

La subasta judicial es el procedimiento legal mediante el cual se procede a la venta pública de un inmueble para liquidar una situación de copropiedad, cuando los comuneros no alcanzan un acuerdo para su adjudicación a uno de ellos o su venta a un tercero, y el bien es considerado indivisible.

También, cuando se considera que el bien no se puede dividir o que hacerlo supondría que se deprecie su valor, lo mejor es recurrir a la subasta pública y el reparto del dinero entre los comuneros. Dicha solución, se recoge en los artículos 401, 404 y 1062 del Código Civil, que estipulan la venta cuando la división material no es razonable.  

¿Cuándo puede solicitarse la subasta en una copropiedad?

Antes de responder a esta pregunta hay que aclarar que ningún copropietario está obligado a permanecer dentro de la comunidad. Por tal motivo, se podrá solicitar en cualquier momento que se divida la cosa común. No obstante, se debe tener en cuenta que existen límites y matices legales relevantes: 

• Indivisibilidad jurídica y/o económica: la división no puede convertir el bien en uno inservible para su uso. Por eso, en casos de que sea indivisible, se obliga a la venta y reparto del bien. 
• Imposibilidad de acuerdo entre copropietarios: en los casos de que no haya consenso para dividir o adjudicar el inmueble a uno o varios copropietarios, se puede utilizar la vía judicial de división y, posterior subasta como mecanismo para liquidar el proindiviso. 
• Límite del pacto de indivisión: se puede pactar la conversación de la cosa indivisa en un plazo de 10 años como máximo. El plazo puede prorrogarse por nuevo acuerdo, lo que impediría el ejercicio de la acción de división por otro tiempo más. 

¿Cómo se determina que un inmueble es indivisible?

Hay que resaltar que ningún inmueble en copropiedad conduce a una subasta judicial de forma automática. La razón es que la indivisibilidad debe ser valorada tanto desde un punto de vista jurídico como económico, de acuerdo con los preceptos del Código Civil para tal fin. 

De acuerdo con el Código Civil, un inmueble no se podrá dividir en las siguientes circunstancias: 

• No hay acuerdo entre los condueños para que se adjudique la propiedad a uno, indemnizando a los demás.
• Si se divide, la propiedad se vuelve inservible para el uso al que estaba destinado.
• El valor del inmueble baja notablemente de hacerse la división, por lo que la norma prevé que puede adjudicarse a un propietario, con obligación de indemnizar a los demás, o bien, hacer la subasta judicial para distribuir el precio entre los copropietarios.

Procedimiento para iniciar la subasta judicial del bien 

Ahora bien, es necesario destacar que hacer la subasta judicial de un inmueble en copropiedad supone un procedimiento declarativo de división de la cosa común. En consecuencia, se deben cumplir con varias fases sustantivas y procesales, a saber: 

Demanda de la acción de división de la cosa común

Cuando uno de los propietarios interpone una demanda ante el Juzgado de Primera Instancia, inicia el procedimiento conforme a lo encuadrado en el artículo 400 del Código Civil y el 251 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 

Sentencia de indivisibilidad 

Una vez que el juez aprecia que el inmueble es indivisible, de acuerdo a los criterios de los artículos 401, 404 y 1062 CC, podrá dictar cualquiera de las siguientes opciones de sentencia: 

• Ordenar adjudicación a uno de los copropietarios, teniendo este que indemnizar a los demás.
• Disponer de la venta del inmueble mediante subasta judicial, procediendo luego a repartir el dinero entre los comuneros.

Tasación del inmueble

Antes de hacer la subasta, se debe fijar el valor de referencia mediante la tasación pericial. Este procedimiento lo realiza un perito judicial o en su defecto, uno propuesto por las partes. Sin importar quién lo haga, este debe cumplir con las pautas establecidas en los artículos 666 y siguientes en la LEC.

Convocatoria de la subasta

La subasta judicial de un inmueble en copropiedad se anuncia por medio de edictos, mismos que se publican en el Boletín Oficial del Estado o en el Portal de Subastas Electrónicas, conforme a lo establecido en los artículos 643 y siguientes de la LEC.

Pujas electrónicas

Al estar disponible la subasta, se realizan las pujas durante un plazo de 20 días naturales. Entonces, cualquier persona interesada podrá presentar su oferta, de acuerdo a las condiciones legales y de consignación. 

Adjudicación al mejor postor

Cuando el plazo para pujar ha terminado, el inmueble se adjudica a quien haya ofrecido más por el inmueble. Así es como el Portal de Subastas emite certificado para que se incorpore al procedimiento con el fin de dar la aprobación judicial del remate. Con el certificado, el nuevo dueño podrá recibir la inscripción registral de la que ahora es su propiedad.

Pago a copropietarios

Pago a los copropietarios Una vez deducidos los costes y gastos que procedan, la cantidad obtenida por la venta del inmueble en la subasta se reparte entre los copropietarios en proporción directa a sus respectivas cuotas de participación en la comunidad. De esta forma, cada expropietario recibe la parte del precio que le corresponde según su porcentaje de propiedad.

¿Qué ocurre si el inmueble está hipotecado?

La hipoteca de un inmueble no impide que este sea dividido o subastado. Sin embargo, si se condiciona sus efectos económicos y jurídicos, en tanto: 

• La división de la cosa no puede perjudicar a terceros, sobre todo, con respecto a derechos reales, por lo que se descuenta de la parte que se adjudica a cada copropietario o al nuevo titular.
• El acreedor hipotecario conserva las facultades de ejecución y preferencia de cobro sobre el bien, sin importar cómo se repartirá el dinero de la venta entre los copropietarios. Así que, la subasta no se puede usar para vaciar la garantía.
• Los deudores personales de préstamos hipotecarios siguen siéndolo después de la subasta, a excepción de que se adjudique una subrogación con la entidad financiera, previo consentimiento del banco.

Opciones de los propietarios antes y después de la subasta

La subasta judicial de un inmueble en copropiedad nunca es la primera opción. El ordenamiento jurídico ofrece varias alternativas que permiten preservar el valor del bien y la relación entre comuneros, como la adjudicación a un solo copropietario con compensación económica para el resto. 

Otra vía que se suele seguir es la venta extrajudicial de común acuerdo, para luego repartir el precio según las cuotas. Esta solución está respaldada por el derecho de división del artículo 400 CC.

En caso de que se llegue a hacer la subasta, los propios copropietarios pueden pujar, tal como haría un tercero. Gracias a esto, el precio será menor para este una vez que se abone su cuota correspondiente como comunero. 

Costes, plazos y riesgos de la subasta judicial

Las implicaciones económicas y prácticas de una subasta judicial suponen:

• Tasación del inmueble, honorarios de peritos, gastos de representación procesal y publicaciones que generan un costo que, por supuesto, corre por cuenta de los copropietarios.
• El juicio de división implica costos procesales que se pueden incrementar en caso de oposición, recursos o incidentes. 
• Parte del precio de la venta se destina a pagar o reducir la deuda, en caso de haber hipoteca, por lo que el remanente para los copropietarios será menor.
• Desde la interposición de la demanda hasta la adjudicación de la subasta puede haber un plazo de varios meses, incluso más de un año.
• El inmueble puede ser adjudicado por un precio menor al esperado, cuando no hay suficientes interesados en comprar el inmueble o existen cargas económicas grandes. 

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