¿Se puede vender una vivienda si un heredero no quiere?

¿Qué es una propiedad en proindiviso?

Existe un proindiviso cuando un bien que no está dividido materialmente en partes independientes pertenece de manera conjunta a varias personas. En este supuesto, cada uno de los copropietarios tiene una cuota ideal, es decir, una proporción sobre el bien total, pero no una porción física específica.

El proindiviso puede surgir de diferentes maneras, pero lo más común es que nazca como resultado de una herencia.

El Código Civil, en su artículo 392 y siguientes, regula las comunidades de bienes. Es en su artículo 400 donde recoge la regla general de que «ningún copropietario podrá ser obligado a permanecer en la comunidad».

La jurisprudencia ha establecido que la indivisión hereditaria tiene una naturaleza análoga a la comunidad de bienes. Por ello, las reglas relativas a la división de la cosa común también se pueden aplicar en este caso.

¿Es posible vender una vivienda heredada sin el consentimiento de todos?

Recibir una vivienda en herencia no siempre es motivo de alegría. De hecho, puede convertirse en un problema cuando los copropietarios no se ponen de acuerdo sobre qué hacer con el bien inmueble, ya que es común que algunos quieran venderlo y otros prefieran conservarlo.

El proindiviso implica que los propietarios tienen derecho de uso, disfrute y disposición del bien común en proporción a su cuota, siempre y cuando respeten los derechos de los demás. A efectos prácticos, esto implica que uno de los titulares no puede vender la totalidad de la vivienda sin el acuerdo unánime del resto de propietarios.

Lo que puede hacer el interesado en salir de la copropiedad es enajenar su cuota ideal del bien, puesto que para ello no necesita el consentimiento de los demás. Así, el nuevo propietario pasará a ocupar su posición en la comunidad de bienes. Lo que ocurre es que, en la práctica, esta solución no resulta demasiado viable porque es raro encontrar a un tercero que esté dispuesto a entrar en un proindiviso. Lo que sí es más común es que otro de los copropietarios esté interesado en adquirir la parte del que quiere abandonar la comunidad.

A pesar de lo que acabamos de señalar, hay supuestos en los que los copropietarios tienen limitada su capacidad de disposición. Sucede cuando existe un pacto expreso de no disolver la indivisión durante un determinado período de tiempo (la ley establece un máximo de 10 años).

Si no hay acuerdo para la venta y el interesado en salir de la comunidad de bienes no puede o no quiere vender únicamente su cuota ideal, puede solicitar la división judicial de la cosa común.

Opciones cuando un heredero no quiere vender

Cuando uno o varios de los herederos se oponen a la venta del bien común (en este caso una vivienda) se puede optar por soluciones como estas:

Venta de la cuota propia

Cada heredero es libre de vender su parte a un tercero o a otro coheredero. Esta operación no requiere, en ningún caso, la autorización del resto de copropietarios. Lo que sucede es, sencillamente, que el nuevo adquirente se incorpora al proindiviso.

Esta se considera una solución parcial porque proporciona liquidez al heredero que no quiere seguir siendo propietario de la vivienda, pero no resuelve la indivisión de la casa.

Mediación o arbitraje

Un mediador externo puede ayudar a acercar posturas y conseguir que los interesados lleguen a un acuerdo que sea lo más beneficioso posible para todos ellos.

Lo ideal es que ese árbitro sea un tercero ajeno que no tenga ningún interés personal en el reparto o división del bien, porque esto le ayudará a actuar de la forma más objetiva posible.

División judicial del proindiviso

Si no se puede alcanzar un acuerdo de manera amistosa, la solución pasa por interponer una demanda de división judicial de la cosa común.

Como resultado, el bien puede adjudicarse a uno de los copropietarios (previa compensación económica al resto) o, en su defecto, se vende en subasta pública y se reparte el precio obtenido entre los que eran titulares del inmueble.

Renuncia o cesión de derechos hereditarios

Si un heredero no quiere participar en la propiedad común ni en los conflictos que genera, puede renunciar formalmente a la herencia. Esto significa que rechaza completamente su derecho: no recibe nada y su parte pasa automáticamente al resto de herederos llamados por ley o por testamento.

Por otro lado, si el heredero sí acepta la herencia, pero no quiere seguir siendo copropietario, puede ceder su parte a otra persona (otro coheredero o un tercero). La cesión puede ser a título gratuito (donación) o oneroso (venta). En este caso, el nuevo adquirente pasa a formar parte del proindiviso.

Procedimiento judicial de división de la vivienda común

Si no hay acuerdo entre los copropietarios, no queda más remedio que acudir a la vía legal. El Código Civil en sus artículos 400 a 406 recoge las reglas de división de la cosa común.

Cualquiera de los interesados puede presentar la demanda ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar en el que radica el bien o de su domicilio. En dicha demanda va a concretar:

• Bien controvertido.
• Identidad de los copropietarios.
• Proposición de criterios para el reparto.

Si las partes no están de acuerdo sobre el valor del bien, se puede encargar su tasación a un perito. A partir de ese momento pueden darse dos opciones:

• Que alguno de los copropietarios muestre su interés en comprar la cuota de quien ha presentado la demanda.
• Que no haya acuerdo y el juez decida sacar el inmueble a subasta pública. Si esto sucede, la casa se vende y lo obtenido por la venta se reparte de forma proporcional entre los que eran copropietarios.

Una vez realizada la división de la cosa común, la comunidad de bienes queda extinguida. Tras inscribirse la nueva titularidad del bien en el Registro de la Propiedad, esta tiene efectos frente a terceros.

Derechos y deberes de cada heredero

Mientras se mantiene la comunidad de bienes, los copropietarios tienen una serie de derechos, pero también asumen unas obligaciones que deben cumplir.

Derechos de los copropietarios

Los más importantes son:

• Usar y disfrutar de la cosa común de manera que no perjudique el uso y los derechos de los demás cotitulares.
• Participar en la toma de decisiones sobre la administración, conservación, mejoras, reformas, etc.
• Disponer de su cuota ideal (venderla o cederla) salvo que exista un pacto en contrario.
• Exigir la división del bien, incluso si el resto se oponen, a través de la acción judicial de división de la cosa común.
• Percibir la compensación correspondiente si el bien se adjudica a otro comunero.

Deberes de los copropietarios

Ser cotitular de un bien inmueble implica además asumir una serie de obligaciones:

• Soportar los gastos de conservación, reparación ordinaria y cargas en proporción a la cuota de participación en la comunidad. Por ejemplo, contribuir con el pago de impuestos, el seguro de la casa, los gastos de la comunidad, etc.
• No hacer obras o reformas que puedan perjudicar al resto sin su consentimiento, salvo que sean urgentes o necesarias para la conservación del inmueble.
• Acatar la sentencia si alguna de las partes pide la división judicial del bien.

Alternativas para resolver el conflicto

Lo más interesante en un caso de este tipo es intentar una negociación entre las partes para llegar a un acuerdo que implique la venta del bien a un tercero o que uno de los copropietarios adquiera la cuota de otro u otros.

La negociación en estos casos puede llegar a ser complicada, de ahí la necesidad de contar con un especialista legal que se encargue de acercar posturas y de proponer soluciones que sean beneficiosas para todos.

En Javaloyes Legal queremos ser tu solución si un heredero no quiere vender. Si una herencia te ha convertido en miembro de una comunidad de bienes, podemos ayudarte a solventar esta situación de la mejor manera posible.