¿Qué es el IRPH de una hipoteca?

¿Qué es el IRPH y cómo funciona en una hipoteca?

El IRPH de una hipoteca no es más que el índice oficial que se utiliza como referencia para calcular el tipo de interés variable en préstamos hipotecarios (aunque no todos). Se trata de una alternativa al euríbor, aunque con un comportamiento más alto, lo que genera cuotas mensuales más elevadas para muchos consumidores. 

A efecto de la Ley 14/1985, de 29 de mayo, de Régimen Jurídico de los Institutos de Crédito Oficial y la normativa reguladora de los tipos de interés oficiales que publica el Boletín del Estado, este es un tipo oficial de referencia.

En la práctica, su funcionamiento es similar al euríbor, por lo que se toma el índice oficial, se le suma un diferencial pactado en la escritura y el resultado determina el tipo de interés que pagará el usuario por su hipoteca durante cada período de revisión. No obstante, la diferencia radica en cómo se construye el índice y, precisamente, por eso es que causa tantos problemas jurídicos. 

¿Cómo se calcula el IRPH y qué lo diferencia del euríbor?

Mientras que el euríbor se basa en el tipo de interés al que los bancos se prestan dinero entre sí en el mercado interbancario, el IRPH se calcula sobre los tipos de interés medios aplicados por las entidades en sus préstamos hipotecarios. 

Entonces, el IRPH incorpora de forma agregada comisiones y demás elementos del precio que las propias entidades imponen a sus clientes. Por supuesto, esto ha provocado que el IRPH se sitúe por encima del euríbor, que es más bajo o negativo. 

La regulación técnica del cálculo del IRPH se puede encontrar en circulares del Banco de España como la 5/1994. De acuerdo a estas normas sobre tipos oficiales, el IRPH se calcula: 

• Como media ponderada de los tipos aplicados por las entidades en sus nuevos préstamos hipotecarios a largo plazo.
• Incluyendo comisiones y gastos vinculados al coste efectivo, de acuerdo con las reglas fijadas por la normativa del Banco de España.

La diferencia técnica en la forma de calcular el IRPH es clave para entender por qué este ha sido objeto de análisis jurídico como posible cláusula poco transparente en contratos con consumidores. 

Tipos de IRPH que han existido 

Con el paso del tiempo, han coexistido varios tipos de IRPH, entre los que podemos mencionar: IRPH Cajas, IRPH Bancos e IRPH entidades, también conocido como «IRPH del conjunto de entidades». 

Los dos primeros (Cajas y Bancos) están ligados a la información remitida por cajas de ahorros y bancos. Por otro lado, el IRPH Entidades agrega datos del conjunto de entidades de crédito. 

Ahora bien, en muchos contratos, cuando desaparecen los índices de cajas y bancos, se exige aplicar una cláusula sustitutiva o un índice de reemplazo. Esto ha generado muchos conflictos sobre qué referencia se debe aplicar y bajo qué condiciones. De ahí la importancia de comprender qué tipo de IRPH figura en tu escritura; así podrás determinar si tu hipoteca ha quedado vinculada al IRPH entidades, al euríbor o a otro índice tras los cambios normativos.  

¿Por qué el IRPH ha sido polémico en España?

Muchas personas han descubierto con el tiempo que pagaban más quienes estaban referenciados al euríbor, además de no haber recibido una explicación clara sobre las consecuencias de elegir ese índice. 

En este sentido, las críticas de los usuarios se han centrado en tres aspectos: 

• Falta de transparencia en la comercialización.
• Percepción de que el índice favorece a las entidades, al construirse a partir de los tipos que ellas mismas aplican.
• Dificultad para que el consumidor comprenda su funcionamiento y compare su coste con el euríbor.

Desde el punto de vista jurídico, la normativa aplicable es la que protege a los consumidores y la transparencia bancaria. A este respecto, se incluyen: 

• El Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2007.
• La Ley 26/1988, sobre disciplina e intervención de las entidades de crédito.
• Circulares del Banco de España sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios. 
• También aplican la Directiva 93/12/CEE sobre cláusulas abusivas en contratos celebrados con consumidores, que ha sido central en los litigios sobre IRPH. 

Es importante resaltar que no solo el IRPH es legal como índice oficial. Por eso, en cada caso concreto se debe analizar si su incorporación se hizo con la transparencia y claridad exigidas por el derecho de consumo. 

¿Qué han dicho el Tribunal Supremo y el TJUE sobre el IRPH?

En vista de la controversia que rodea el IRPH de una hipoteca, el Tribunal Supremo español y el Tribunal de Justicia de la Unión Europea se han pronunciado sobre los siguientes aspectos: 

• A pesar de ser un índice oficial, se puede someter la cláusula que incorpora el IRPH a control de transparencia y abusividad.
• Los tribunales nacionales deben analizar si el banco explicó de forma clara y comprensible cómo se calcula el IRPH, qué evolución tiene y cómo se compara con otros índices. 
• Existen criterios para considerar transparente la cláusula IRPH.
• La entidad debe entregar documentos suficientes en referencia a la publicación del IRPH.
• Se puede anular la cláusula con referencia al IRPH, además de tener que recalcular el préstamo con otro índice cuando falta transparencia.

Como el escenario es bastante complejo, no todas las demandas se estiman, así que es necesario analizar la prueba de la información dada al consumidor y la redacción de la escritura para determinar si puede proceder el proceso. 

¿Se puede reclamar una hipoteca referenciada al IRPH?

Sí es posible reclamar una hipoteca referenciada al IRPH, pero no sucede en todos los casos. Para eso es necesario demostrar que la cláusula: 

• No fue explicada de manera clara y comprensible.
• No se permitió al consumidor entender las consecuencias económicas del IRPH frente a otras alternativas.
• Pudo generar un desequilibrio en perjuicio del consumidor, no se actuó de buena fe o bajo los términos de la Directiva 93/13/CEE y el derecho interno de los consumidores.

¿Cómo saber si tu hipoteca está afectada por el IRPH?

El primer paso es revisar la escritura de préstamo. Por lo general, el apartado relativo al tipo de interés variable indica expresamente el índice de referencia. Además, conviene analizar los recibos de la hipoteca, donde puede constar el tipo aplicado. Debes conocer también las comunicaciones de revisión de interés remitidas por el banco. 

Sin duda, no resulta sencillo identificar el índice de referencia en un contrato de préstamo, sobre todo cuando la redacción es confusa. Por eso un análisis jurídico especializado por nuestra parte te aclarará si tu préstamo está ligado al IRPH de una hipoteca. Después de revisar la escritura, podemos valorar si existe una base jurídica sólida para reclamar, protegiendo tu patrimonio y tranquilidad ante una hipoteca con IRPH.