¿Merece la pena reclamar los gastos de la hipoteca?

¿Qué son los gastos de hipoteca?

Una vez que se firma un préstamo hipotecario, el deudor asume una serie de pagos adicionales al precio de la vivienda y los intereses. A estos se les conoce como gastos de hipoteca. 

En los préstamos hipotecarios tradicionales, los bancos imponían al consumidor el pago de los gastos de formalización. Al estar estipulada esta obligación en las cláusulas de la escritura, era poco probable que se pudieran reclamar, pero en la actualidad esto ha cambiado. 

Los gastos de hipoteca habituales son: 

• Aranceles notariales por la escritura del préstamo hipotecario.
• Gastos de gestoría del banco para tramitar la escritura e inscribirla.
• Aranceles del Registro de la Propiedad por la inscripción de la hipoteca.
• Tasación del inmueble, necesaria para establecer y conceder el préstamo.
• En algunos casos, también podría imponerse la comisión de apertura.

Ahora bien, el conflicto surge cuando existe una o más cláusulas redactadas de forma unilateral por la entidad donde se carga todos estos pagos al consumidor, sin haber una negociación real o reparto equilibrado de los costes. 

¿Qué gastos hipotecarios se pueden recuperar actualmente?

Después de años de litigios y análisis jurisprudencial, se ha llegado a un criterio más definido sobre los gastos de hipoteca, pudiendo ser reclamables. No obstante, en cada caso la proporción exigible es diferente. Algunos clientes logran un reembolso total y otros solo consiguen una parte.

Por lo general, los gastos de notaría de la escritura se dividen en un 50 % para cada parte. De igual modo, los gastos de gestoría se reparten en la misma proporción. Mientras tanto, los gastos del Registro de Propiedad suelen imponerse en su totalidad a la entidad, teniendo que devolver ese dinero al consumidor. 

En muchos casos, se ha reconocido que el consumidor recupere los gastos totales de la tasación, siempre que esta haya sido una condición para conceder el crédito. Por lo tanto, la comisión de apertura se debe determinar si se trata de una cláusula abusiva, no respondiendo a un servicio real y diferenciado.

Teniendo en cuenta lo anterior, hay que analizar si la cláusula atribuye todos los gastos al consumidor, considerándola abusiva por falta de transparencia y por generar un desequilibrio importante en perjuicio del cliente. Una vez declarada nula la cláusula de gastos, es obligación del banco restituir las cantidades abonadas por el consumidor, así como los intereses legales desde la fecha de pago.

¿Qué han dicho el Tribunal Supremo y el TJUE sobre los gastos de hipoteca?

Ambas instancias han abordado cuestiones claves en materia de cláusulas abusivas. Tales resoluciones han consolidado varias ideas fundamentales sobre lo que se considera una cláusula abusiva. Por ejemplo: 

• Cuando se imponen todos los costes al consumidor sin posibilidad real de negociación, la cláusula puede ser abusiva y, por ende, nula de pleno derecho.
• Al declararse cláusula abusiva, el efecto natural no vincula al consumidor y, por lo tanto, se deben reembolsar las cantidades pagadas.
• El reparto concreto de gastos debe determinarse conforme a la normativa nacional sobre aranceles notariales y de registro, así como la legislación de protección de consumidores.
• No se puede limitar de forma general y automática el derecho del consumidor a reclamar. Por este motivo se han establecido plazos de prescripción breve que garanticen protección frente a cláusulas abusivas.

En cuanto a la transparencia y restitución, se ha insistido en que la protección al consumidor no puede vaciarse por criterios internos restrictivos. Además, se han adaptado doctrinas precisando la devolución de gastos de hipoteca y en qué proporciones.

Plazo para reclamar los gastos de hipoteca: ¿han prescrito?

Con el fin de saber si merece la pena reclamar gastos de hipoteca, hay que considerar los plazos de prescripción. Esto es fundamental, sobre todo cuando se trata de préstamos firmados hace años. Por eso, se deben analizar los plazos generales establecidos en el Código Civil y lo que establece la doctrina sobre cláusulas abusivas en contratos con consumidores. 

Entonces, el problema se centra en determinar: 

• Cuándo se empieza a contar el plazo para reclamar la restitución de los gastos de hipoteca. Bien puede ser desde la firma de la hipoteca, el momento de la sentencia que declara la nulidad de la cláusula o la fecha en que el consumidor pudo conocer la abusividad.
• El plazo concreto que se aplica para este tipo de acción de reclamación de cantidad derivada de la nulidad de una cláusula.
• Cómo afectan las actuaciones extrajudiciales a la interrupción de la prescripción.

Vale mencionar que no existe un criterio único en los juzgados sobre este tema. Sin embargo, sí se aprecia una tendencia a evitar que la prescripción se convierta en un derecho teórico del consumidor para recuperar las cantidades pagadas por una cláusula declarada nula. Por eso, es necesario determinar las fechas y actuaciones previas para que la reclamación sea viable.

¿Cuánto dinero se puede recuperar al reclamar?

Todo dependerá de las circunstancias que rodean el caso, a saber: firma del préstamo, importe de la responsabilidad hipotecaria, las tarifas de notaría y registro, la gestoría y la tasación. 

En muchas hipotecas medias, la suma de todos estos conceptos puede variar entre los cientos y varios miles de euros. Por eso, es necesario cuantificar: 

• Importe total de la notaría por la escritura del préstamo, aplicando el criterio de reparto fijado por la jurisprudencia.
• Importe total de la inscripción de la hipoteca.
• Costes de tramitación de la escritura.
• Tasación vinculada a la operación.
• Intereses legales desde la fecha en que el consumidor pagó cada uno de los gastos hasta su devolución efectiva. 

En la práctica jurídica, no es raro que una reclamación planteada de forma correcta permita recuperar sumas que compensan el tiempo invertido en el procedimiento, a cuenta de daños y perjuicios. 

¿Merece realmente la pena reclamar los gastos de hipoteca? 

Aun cuando se afirme que sí merece la pena reclamar gastos de hipoteca, la realidad es que todo depende del caso y los factores que lo rodean. Por eso, te aconsejamos que antes de reclamar tengas en cuenta lo siguiente: 

• ¿La hipoteca es elevada? En este caso sí merece la pena reclamar gastos de hipoteca, ya que los gastos de formalización también lo son.
• ¿Conservas facturas de notaría, registro, gestoría y tasación? Necesitarás medios de prueba para hacer la reclamación. También se permiten copias de estos documentos.
• ¿No ha vencido el derecho? Debes asegurarte de que no haya indicios de que haya prescrito el derecho. Hay actuaciones que pueden interrumpir el plazo.
• ¿Cómo está redactada la cláusula de gastos? Si está redactada de forma estándar y carga todos los costes al consumidor, se puede reclamar. 

Aun cuando la cantidad recuperable no sea elevada, algunos consumidores deciden reclamar por cuestión de justicia contractual, evitando que se consoliden prácticas declaradas abusivas. En cualquier caso, en Javaloyes Legal valoramos el equilibrio entre la expectativa económica, el tiempo de tramitación y tu situación personal. De esa manera te podemos ayudar a recuperar los gastos de hipoteca y, por ende, tus derechos fundamentales como consumidor.