¿Se puede vender una vivienda si un heredero no quiere?

¿Qué es una propiedad en proindiviso?

Existe un proindiviso cuando un bien que no está dividido materialmente en partes independientes pertenece de manera conjunta a varias personas. En este supuesto, cada uno de los copropietarios tiene una cuota ideal, es decir, una proporción sobre el bien total, pero no una porción física específica.

El proindiviso puede surgir de diferentes maneras, pero lo más común es que nazca como resultado de una herencia.

El Código Civil, en su artículo 392 y siguientes, regula las comunidades de bienes. Es en su artículo 400 donde recoge la regla general de que «ningún copropietario podrá ser obligado a permanecer en la comunidad».

La jurisprudencia ha consolidado el criterio de que la comunidad hereditaria, situación que se produce desde la aceptación de la herencia hasta la partición de los bienes, presenta una naturaleza análoga a la comunidad de bienes. En consecuencia, le son aplicables supletoriamente las normas que regulan esta última, en particular, las relativas a la división de la cosa común.

¿Es posible vender una vivienda heredada sin el consentimiento de todos?

Recibir una vivienda en herencia no siempre es motivo de alegría. De hecho, puede convertirse en un problema cuando los copropietarios no se ponen de acuerdo sobre qué hacer con el bien inmueble, ya que es común que algunos quieran venderlo y otros prefieran conservarlo.

El proindiviso implica que los propietarios tienen derecho de uso, disfrute y disposición del bien común en proporción a su cuota, siempre y cuando respeten los derechos de los demás. A efectos prácticos, esto implica que uno de los titulares no puede vender la totalidad de la vivienda sin el acuerdo unánime del resto de propietarios.

El copropietario que desee desvincularse del proindiviso puede enajenar su cuota ideal sin necesidad de obtener el consentimiento del resto de comuneros. El adquirente se subrogará en la posición del transmitente dentro de la comunidad de bienes. No obstante, es importante señalar que, en caso de venta a un tercero ajeno a la comunidad, los demás copropietarios gozan del derecho de retracto de comuneros, que les permite adquirir dicha cuota con preferencia y en las mismas condiciones pactadas. En la práctica, esta opción puede tener una viabilidad limitada debido a la dificultad de encontrar compradores externos interesados en adquirir una participación indivisa

A pesar de lo que acabamos de señalar, hay supuestos en los que los copropietarios tienen limitada su capacidad de disposición. Sucede cuando existe un pacto expreso de no disolver la indivisión durante un determinado período de tiempo (la ley establece un máximo de 10 años).

Si no hay acuerdo para la venta y el interesado en salir de la comunidad de bienes no puede o no quiere vender únicamente su cuota ideal, puede solicitar la división judicial de la cosa común.

Opciones cuando un heredero no quiere vender

Cuando uno o varios de los herederos se oponen a la venta del bien común (en este caso una vivienda) se puede optar por soluciones como estas:

Venta de la cuota propia

Cada heredero es libre de vender su parte a un tercero o a otro coheredero. Esta operación no requiere, en ningún caso, la autorización del resto de copropietarios. Lo que sucede es, sencillamente, que el nuevo adquirente se incorpora al proindiviso.

Esta se considera una solución parcial porque proporciona liquidez al heredero que no quiere seguir siendo propietario de la vivienda, pero no resuelve la indivisión de la casa.

Mediación o arbitraje

Un mediador externo puede ayudar a acercar posturas y conseguir que los interesados lleguen a un acuerdo que sea lo más beneficioso posible para todos ellos.

Lo ideal es que ese árbitro sea un tercero ajeno que no tenga ningún interés personal en el reparto o división del bien, porque esto le ayudará a actuar de la forma más objetiva posible.

División judicial del proindiviso

Si no se puede alcanzar un acuerdo de manera amistosa, la solución pasa por interponer una demanda de división judicial de la cosa común.

Como resultado, el bien puede adjudicarse a uno de los copropietarios (previa compensación económica al resto) o, en su defecto, se vende en subasta pública y se reparte el precio obtenido entre los que eran titulares del inmueble.

Renuncia o cesión de derechos hereditarios

Es fundamental distinguir dos figuras jurídicas diferentes. Por un lado, la repudiación de la herencia, que es un acto formal y total por el que una persona llamada a heredar rechaza su delación, impidiendo que llegue a adquirir la condición de heredero.

Su porción acrecerá, por regla general, al resto de coherederos. Por otro lado, una vez aceptada la herencia y consolidada la copropiedad, el heredero puede ceder o donar su cuota a favor de otro coheredero o de un tercero, desvinculándose así del proindiviso sobre el bien.

Procedimiento judicial de división de la vivienda común

Si no hay acuerdo entre los copropietarios, no queda más remedio que acudir a la vía legal. El Código Civil en sus artículos 400 a 406 recoge las reglas de división de la cosa común.

Cualquiera de los interesados puede presentar la demanda ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar en el que radica el bien o de su domicilio. En dicha demanda va a concretar:

• Bien controvertido.
• Identidad de los copropietarios.
• Proposición de criterios para el reparto.

Si durante el procedimiento no se alcanza un acuerdo sobre el valor del bien, se procederá a su tasación mediante perito judicial. Siendo la vivienda un bien indivisible o cuya división material la haría inservible para su uso, el procedimiento puede concluir de dos formas principales: la adjudicación del bien a uno de los comuneros, con la obligación de compensar económicamente a los demás en proporción a sus cuotas; o, si no hay acuerdo para dicha adjudicación, la venta del inmueble en subasta pública para posterior reparto del precio obtenido entre todos los copropietarios

Una vez realizada la división de la cosa común, la comunidad de bienes queda extinguida. Tras inscribirse la nueva titularidad del bien en el Registro de la Propiedad, esta tiene efectos frente a terceros.

Derechos y deberes de cada heredero

Mientras se mantiene la comunidad de bienes, los copropietarios tienen una serie de derechos, pero también asumen unas obligaciones que deben cumplir.

Derechos de los copropietarios

Los más importantes son:

• Usar y disfrutar de la cosa común de manera que no perjudique el uso y los derechos de los demás cotitulares.
• Participar en la toma de decisiones sobre la administración, conservación, mejoras, reformas, etc.
• Disponer de su cuota ideal (venderla o cederla) salvo que exista un pacto en contrario.
• Exigir la división del bien, incluso si el resto se oponen, a través de la acción judicial de división de la cosa común.
• Percibir la compensación correspondiente si el bien se adjudica a otro comunero.

Deberes de los copropietarios

Ser cotitular de un bien inmueble implica además asumir una serie de obligaciones:

• Soportar los gastos de conservación, reparación ordinaria y cargas en proporción a la cuota de participación en la comunidad. Por ejemplo, contribuir con el pago de impuestos, el seguro de la casa, los gastos de la comunidad, etc.
• No hacer obras o reformas que puedan perjudicar al resto sin su consentimiento, salvo que sean urgentes o necesarias para la conservación del inmueble.
• Acatar la sentencia si alguna de las partes pide la división judicial del bien.

Alternativas para resolver el conflicto

Lo más interesante en un caso de este tipo es intentar una negociación entre las partes para llegar a un acuerdo que implique la venta del bien a un tercero o que uno de los copropietarios adquiera la cuota de otro u otros.

La negociación en estos casos puede llegar a ser complicada, de ahí la necesidad de contar con un especialista legal que se encargue de acercar posturas y de proponer soluciones que sean beneficiosas para todos.

En Javaloyes Legal queremos ser tu solución si un heredero no quiere vender. Si una herencia te ha convertido en miembro de una comunidad de bienes, podemos ayudarte a solventar esta situación de la mejor manera posible.