¿Qué es la extinción de condominio?
El proindiviso, también conocido como condominio o comunidad de bienes, es la situación jurídica que se produce cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece a varias personas de forma conjunta y sin división material
Características esenciales del proindiviso
- Pluralidad de sujetos: la titularidad del bien o derecho es compartida por dos o más personas (físicas o jurídicas), denominadas comuneros, copropietarios o condueños.
- Unidad de objeto: el derecho de propiedad recae sobre la totalidad de la cosa o derecho, que permanece sin dividir materialmente. No se es propietario de una parte física concreta del bien, sino de una parte abstracta del todo.
- Atribución por cuotas ideales: a cada copropietario le corresponde una cuota o parte alícuota que representa su participación en la comunidad. Esta cuota es un porcentaje o fracción ideal sobre el total del bien o derecho. El Artículo 399 del Código Civil reconoce que todo condueño tiene la plena propiedad de su parte, pudiendo enajenarla, cederla o hipotecarla.
- Carácter transitorio: la ley no favorece la permanencia indefinida en esta situación. La jurisprudencia lo considera un estado transitorio o de duración no indefinida, mirado con cierto recelo por la Ley. Por ello, se facilita su extinción. El principio fundamental es que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad, tal y como consagra el Artículo 400 del Código Civil, que permite a cualquiera de ellos solicitar la división de la cosa común en cualquier momento.
Régimen jurídico básico
La comunidad de bienes se rige, en primer lugar, por los acuerdos entre los copropietarios y, en su defecto, por las disposiciones del Código Civil. Los aspectos más relevantes son:
- Uso de la cosa común: cada partícipe puede servirse de las cosas comunes siempre que no perjudique el interés de la comunidad ni impida a los demás copartícipes utilizarlas según su derecho (Artículo 394 del Código Civil).
- Gastos de conservación: todo copropietario tiene derecho a obligar a los demás a contribuir a los gastos de conservación de la cosa común (Artículo 395 del Código Civil).
- Administración: las decisiones sobre la administración y mejor disfrute del bien se toman por mayoría de cuotas.
- Alteraciones: ningún copropietario puede, sin el consentimiento de los demás, hacer alteraciones en la cosa común, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos.
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Ejemplo práctico de un proindiviso
Si dos hermanos heredan una casa, cada uno es dueño del 50 %, pero no de habitaciones concretas, sino de la casa en su conjunto.
La extinción de condominio entre hermanos supone poner fin a esa situación de copropiedad. Generalmente, se traduce en dos opciones:
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Uno de los copropietarios se adjudica el bien completo, compensando al resto en metálico por el valor de su parte.
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Venta a un tercero y reparto del precio entre los copropietarios según su porcentaje de titularidad.
El Código Civil regula esta posibilidad en los artículo 400 y siguientes, reconociendo que ningún copropietario está obligado a permanecer en esa situación de forma indefinida y puede solicitar en cualquier momento la división de la cosa común.
¿Cuándo se utiliza la extinción de condominio?
La extinción de condominio aparece en distintos contextos:
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Divorcios y separaciones: cuando un matrimonio es copropietario de la vivienda familiar, la extinción de condominio permite que uno de los cónyuges se quede con el 100 % del inmueble, compensando al otro. Así se evita la venta a terceros y se simplifica el reparto patrimonial.
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Herencias: en herencias con varios coherederos, la extinción de condominio evita conflictos. Por ejemplo, si cuatro hermanos heredan un piso, pueden acordar que uno lo conserve a cambio de abonar la parte correspondiente a los demás.
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Compras conjuntas: es frecuente que parejas de hecho o amigos compren una vivienda a medias. Si la convivencia se complica o los proyectos vitales cambian, cómo es el caso de la extensión de condominio tras el divorcio, esto permite que uno se quede con la casa y el otro reciba su parte en dinero.
La extinción de condominio no es solo un trámite: es la forma de poner orden en una copropiedad y ganar seguridad jurídica. Elegir bien cómo hacerlo puede marcar la diferencia entre un conflicto y una solución justa.
Pasos para la extinción de condominio
El procedimiento puede variar, pero generalmente sigue estos pasos:
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Acuerdo entre las partes
Lo ideal es que todos los copropietarios estén de acuerdo en poner fin al condominio. El acuerdo puede ser que uno se quede con el bien y compense a los demás, o que se venda a un tercero. -
Valoración del inmueble
Para determinar la compensación, se suele realizar una tasación oficial de la vivienda. Así se establece el valor real de mercado. -
Otorgamiento de escritura pública
La extinción de condominio debe formalizarse en escritura pública ante notario, ya que se trata de una transmisión de propiedad. -
Inscripción en el Registro de la Propiedad
Una vez otorgada la escritura, es necesario inscribir el nuevo reparto en el Registro para que surta efectos frente a terceros.
Fiscalidad en al extinción de condominio
La fiscalidad es uno de los grandes atractivos de la extinción de condominio:
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Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD): entre el 0,5 % y el 1,5 % del valor adjudicado, según la Comunidad Autónoma.
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Exención del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): a diferencia de una compraventa, no se paga ITP porque no existe transmisión patrimonial en sentido estricto.
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Plusvalía municipal: en principio no se devenga, salvo que el bien se transmita a un tercero.
¿Qué pasa si no hay acuerdo entre copropietarios?
El artículo 404 del Código Civil establece que, cuando no exista acuerdo entre los copropietarios para dividir un bien indivisible (como una vivienda), la solución debe buscarse en los tribunales a través de la acción de división de cosa común.
Este procedimiento judicial tiene como finalidad poner fin a la copropiedad, y se articula a través de una demanda civil presentada por cualquiera de los condóminos que desee salir de la situación.
Procedimiento judicial paso a paso
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Presentación de la demanda
Uno de los copropietarios presenta demanda ante el Juzgado de Primera Instancia correspondiente al lugar donde se ubica el inmueble. - Sentencia
- Ejecución de sentencia
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Valoración del bien
En muchos casos se designa un perito judicial para tasar el inmueble, de modo que el juez tenga una referencia objetiva sobre su valor de mercado. -
Posibles soluciones que puede adoptar el juez
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Adjudicación a uno de los copropietarios: si alguno manifiesta interés en quedarse con la propiedad, el juez puede otorgársela, con la obligación de compensar económicamente al resto en proporción a su cuota.
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Venta en subasta pública: si nadie quiere o puede quedarse con el inmueble, el juez ordena su venta en pública subasta. El dinero obtenido se reparte entre los copropietarios según el porcentaje de titularidad que ostente cada uno.
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Sentencia y efectos
La adjudicación de bien en el proceso judicial tiene efectos equivalentes a la escritura pública y permite inscribir la nueva titularidad en el Registro de la Propiedad.
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Preguntas frecuentes
Si hay acuerdo, puede resolverse en unas semanas. En caso de acudir a juicio, puede alargarse entre 1 y 2 años.
Sí. El artículo 400 CC reconoce que ningún copropietario está obligado a permanecer en el condominio.
No. Aunque implique transmisión patrimonial, la finalidad es distinta: en la extinción de condominio no se crea una propiedad nueva, sino que se redistribuye una existente.
