¿Qué impuestos se pagan al vender una vivienda?

Gastos antes de la formalización de la venta

Antes de firmar nada, hay una serie de documentos y gestiones que asumir como vendedor y que son imprescindibles para llevar a cabo la venta con garantías.

Certificado energético

Para vender una vivienda en España es obligatorio disponer del certificado de eficiencia energética, regulado por el Real Decreto 390/2021, de 1 de junio.

Este documento clasifica el edificio o vivienda según su consumo (de la A a la G) y debe entregarse al comprador. Si no se aporta, se pueden imponer sanciones, ya que es un requisito legal para formalizar la compraventa.

Cédula de habitabilidad

La cédula de habitabilidad (o certificado de ocupación) acredita que la vivienda cumple con los requisitos mínimos de salubridad, seguridad y dimensiones para ser habitable.

En muchas ciudades, el notario puede exigir esta cédula para vender una vivienda. Además, es un documento que se prorroga (suele tener una validez de varios años, aunque depende del ayuntamiento) y suele recaer sobre el vendedor asegurarse de que esté vigente al cierre de la venta.

Nota simple

También es habitual obtener una nota simple del Registro de la Propiedad, que refleja la situación registral del inmueble (si hay cargas, hipotecas, limitaciones…). Aunque no es un impuesto, es un trámite administrativo que tiene un coste y suele asumirse para informar correctamente al comprador y evitar sorpresas.

Gastos de cancelación de la hipoteca

Si la vivienda aún tiene una hipoteca, como vendedor normalmente tendrás que cancelar la carga. Esto implica:

• Gastos de notaría y registro para formalizar la cancelación.
• Posible comisión por cancelación anticipada, esto solo si el contrato lo prevé.
• Honorarios de gestoría para tramitar la documentación.

Estos costes pueden variar, pero según estimaciones habituales pueden ir de unos 300 a unos 600 € para la cancelación.

Gastos durante la transacción de compraventa

Una vez que el comprador y el vendedor deciden formalizar la venta, hay otros gastos protocolarios y profesionales que hay que tener en cuenta.

Contrato de arras

Antes de la escritura notarial, suele firmarse un contrato de arras para reservar la operación. No es obligatorio por ley, pero es muy frecuente y puede implicar obligaciones (y penalizaciones) según lo pactado. Los costes aquí pueden ser tanto notariales como legales (si cuentas con asesoramiento).

Gastos de notaría

La escritura pública de compraventa se firma ante notario, quien tiene unos aranceles regulados dependientes del valor del inmueble. Aunque muchas veces el comprador asume estos gastos, a veces se negocia que el vendedor pague parte de ellos.

Honorarios de la agencia inmobiliaria

Si vendes a través de una inmobiliaria, deberás pagar sus honorarios, que suelen ser un porcentaje del precio de venta (por ejemplo, entre el 3 % y el 5 %, más IVA), aunque ese porcentaje puede variar según agencia y acuerdo.

Impuestos al vender una vivienda

Ahora llegamos a lo que quizá más preocupa: ¿qué impuestos hay que pagar cuando vendes una casa?

IRPF por la venta de la vivienda

Cuando vendes un inmueble, si obtienes ganancia patrimonial, debes declararla en el IRPF (como parte de la base del ahorro) según la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del IRPF. Los tramos actuales pueden variar según la ganancia, pero, por ejemplo, para algunos rangos van del 19 % al 27 %.

Existen exenciones: si reinviertes lo obtenido en la venta en una nueva vivienda habitual en un plazo legalmente previsto, puedes evitar tributar parte de esa ganancia. También se establece una exención para personas mayores de 65 años que venden su vivienda habitual, siempre que se cumplan ciertos requisitos.

Plusvalía municipal

La plusvalía municipal, formalmente el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), grava el aumento del valor del suelo desde que compraste hasta que vendes. Este impuesto se paga normalmente ante el ayuntamiento donde está la vivienda, y el plazo suele ser de 30 días hábiles desde la escritura de transmisión.

No obstante, hay que estudiar detenidamente la normativa, ya que si no ha habido incremento en el valor, puede no haber base imponible.

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

El IBI es un impuesto anual sobre la propiedad, y aunque no se paga al vender directamente (no es un impuesto de transmisión), sí puede haber prorrateo entre comprador y vendedor según los meses de posesión en el año de la venta.  La normativa básica del IBI se encuentra en las ordenanzas municipales, bajo el amparo de la Ley de Haciendas Locales.

Impuestos para no residentes

Si no eres residente fiscal en España y vendes una vivienda aquí, tributarás bajo el IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes). Por ejemplo, puede aplicarse una retención del 3% sobre el precio de venta, que el comprador debe ingresar como pago a cuenta. Además, la ganancia se debe declarar en el IRNR.

Gastos deducibles en la venta de un inmueble

Para calcular correctamente los impuestos, es importante saber qué gastos puedes deducir de la ganancia patrimonial y qué costes directos puedes tener en cuenta para reducir la carga impositiva.

Deducciones del valor de transmisión

Al calcular la ganancia patrimonial, puedes restar del importe de venta todos los gastos inherentes a la transmisión, siempre que los hayas pagado como vendedor. Esto incluye, por ejemplo, los honorarios de notaría, gestoría, registro, impuestos de la venta, etc.

También se considera deducible el coste de cancelación de la hipoteca (notaría, registro, gestoría) si la hipoteca estaba vigente sobre el inmueble vendido.

Deducciones del valor de adquisición

Por el lado de la compra inicial, también puedes deducir del valor de adquisición los gastos en los que incurriste al comprar (notaría, registro, ITP/AJD, gestoría…) y las inversiones que hiciste para mejorar la vivienda (no reparaciones corrientes, sino mejoras estructurales). De ese modo, cuando vendes, la base sobre la que tributas puede ser mucho más favorable.

Cómo reducir o ahorrar en los gastos de venta

Teniendo en cuenta todos estos tributos y costes, existen determinadas estrategias para minimizar el impacto fiscal al vender:

• Reinversión. Reinvirtiendo el importe (o parte) de la venta en una nueva vivienda habitual, puedes acogerte a la exención en el IRPF, según los requisitos legales.
• Planificación anticipada. Analiza con un asesor fiscal qué gastos puedes deducir (notaría, registro, gestoría, cancelación de hipoteca…) para optimizar la base imponible.
• Negociación de reparto de costes. En la escritura puedes pactar un reparto de algunos gastos (IBI prorrateado, parte del notario, arras…) para que no recaigan todos sobre ti.
• Vender directamente, sin intermediarios. Aunque la agencia inmobiliaria aporta valor, prescindir de ella puede reducir los honorarios; pero siempre hay que valorar el coste-beneficio.
• Optimización para no residentes. Si no eres residente, analiza bien la retención del 3 %, declara correctamente tu IRNR, y estudia la posibilidad de recuperar retenciones si la ganancia final es menor.

Cada operación inmobiliaria es distinta y, lo que para una persona puede suponer una deducción importante, para otra puede no ser válido. En Javaloyes Legal podemos ayudarte a valorar tu situación particular, así como a hacer un diagnóstico fiscal y administrativo para que la venta de tu vivienda sea lo más eficiente y segura posible, especialmente para evitar sorpresas desagradables posteriormente. No tienes por qué afrontarlo solo: estamos aquí para ayudarte.