Cómo segregar una vivienda en Madrid

¿Qué significa segregar una vivienda?

La segregación de una vivienda es la división legal del inmueble en dos o varias partes, con referencia catastral, acceso y suministros independientes. En consecuencia, la parte segregada se convierte en una finca autónoma con escritura propia, titularidad separada y utilización diferenciada. Tales características legales son reconocidas por el Registro de la Propiedad y Catastro.

El proceso de segregación de la vivienda se rige por el artículo 396 del Código Civil, con respecto a la propiedad horizontal. Pero también se encuentra regulación de esta división en las siguientes leyes: 

• Ley 49/1960, de 21 de julio, con respecto a la Ley de Propiedad Horizontal.
• Plan General de Ordenación Urbana de Madrid y demás normas urbanísticas locales.
• Real Decreto Legislativo 7/2015 con respecto a la Ley de Suelo Estatal.

Requisitos legales para segregar una vivienda en Madrid

Para poder segregar una vivienda con validez en Madrid, es necesario cumplir con ciertos requisitos que exige la ley, a saber:

• La vivienda debe ser viable para la división, cumpliendo con requisitos de independencia, accesibilidad, habitabilidad, superficie mínima y uso residencial. 
• Debe obtenerse una licencia de segregación por parte del Ayuntamiento de Madrid, cumpliendo con las normas urbanísticas municipales.
• No se puede alterar la estructura, fachada, configuración externa y seguridad de la vivienda. Además, no se debe perjudicar los derechos de otros comuneros.
• La vivienda debe disponer de accesorios propios, contadores de luz, gas independiente, así como cumplir con la norma de conexión a redes y evacuación.

Autorización de la comunidad de propietarios 

Sin duda, las discrepancias de opiniones de la comunidad de propietarios son un gran obstáculo a la hora de segregar una vivienda. Pero, de acuerdo con la Ley de Propiedad Horizontal, cuando los estatutos permiten la segregación y está inscrita, no es necesario contar con el consentimiento de la junta. 

Ahora bien, en caso contrario, es de carácter obligatorio: 

• Convocar a una junta de propietarios, incluyendo el asunto en la lista de tareas, a discutir y decidir. 
• Obtener el apoyo de, por lo menos, ⅗ partes de los propietarios, o bien, la ⅗ de las cuotas de participación. 
• Incorporar el acuerdo en el acta, ya que es un requisito para solicitar la licencia municipal y la escritura de la nueva finca

Cabe mencionar que la autorización es indispensable, puesto que protege el equilibrio y coherencia en la distribución de cargas y servicios del edificio, así como el equilibrio en la convivencia, evitando conflictos legales en el futuro.

Documentación necesaria para tramitar la segregación

Con el fin de iniciar y completar el expediente de segregación de vivienda, se debe recopilar y presentar los siguientes documentos: 

• Acta de junta de propietarios donde se aprueba la segregación de la vivienda, a menos que los estatutos eximan este requisito.
• Licencia urbanística del Ayuntamiento de Madrid.
• Proyecto técnico de segregación, elaborado por un arquitecto o arquitecto técnico, respaldado con planos de división y memoria justificada.
• Escritura pública de segregación elevada ante un notario.
• Certificado catastral, gráfico y descriptivo de la parcela segregada, así como la declaración de alteración catastral.
• Representación gráfica georreferenciada en formato GML.
• Inscripción en el Registro de la Propiedad que otorga plena independencia legal.

Obtener todos estos documentos puede ser un proceso estresante y largo. Por eso, contar con nuestros abogados será clave para evitar errores que dilaten el proceso de división de una propiedad.  

Trámites para segregar una vivienda en Madrid

El proceso de segregación del inmueble sigue una serie de trámites que se deben cumplir en el siguiente orden para completar la separación de la vivienda. 

• Solicitar la autorización de la comunidad de propietarios, en caso de que aplique.
• Elaborar el proyecto técnico y memoria justificativa, por parte de un profesional.
• Solicitar licencia municipal de segregación en el ayuntamiento, presentando la escritura de la vivienda actual, acuerdo comunitario y documentación técnica.
• Ejecutar obras de adecuación conforme al proyecto y bajo dirección facultativa.
• Formalizar la segregación ante un notario, obteniendo la nueva escritura pública y pagando las tasas o aranceles correspondientes.
• Inscribir la nueva propiedad en el Registro de Propiedades.
• Actualizar la información de Catastro para obtener las referencias independientes.

Con la intervención de profesionales especializados, este proceso puede desarrollarse de manera más ordenada y sin incidencias.

Costes aproximados de segregación de la vivienda

Este es uno de los aspectos que más preocupa a quienes necesitan o desean segregar una vivienda. Y es que los costes son variables en cada caso, y se establecen de acuerdo a las características del inmueble, el alcance de la obra y la complejidad urbanística que supone la división. 

Aun cuando no se puede establecer un precio fijo sobre los trámites de segregación, con nuestra experiencia podemos darte una guía aproximada de lo que han gastado nuestros clientes para segregar una vivienda. 

• La elaboración de un proyecto técnico tiene un coste que va desde los 300 a 2200 €, de acuerdo al tamaño del inmueble y complejidad de la segregación. 
• Los honorarios de notaría suponen tasas de hasta 800 €.
• Puedes llegar a pagar 600 € aproximadamente por la inscripción en el Registro de la Propiedad.
• Deberás asumir los gastos de gestión para la actualización catastral, cuya tarifa depende de cada autoridad local.
• El coste de la obra de adecuación depende de la complejidad, teniendo que pagar desde 2.000 € hasta más de 10.000 €.

Entonces, como referencia, podrías pagar hasta 15.000 € para segregar una vivienda. No obstante, esto dependerá de las circunstancias que rodean el caso, así como las normas urbanísticas locales y la necesidad de informes complementarios.