Cómo segregar una vivienda en Madrid

¿Qué significa segregar una vivienda?

La segregación de una vivienda es la división legal del inmueble en dos o varias partes, con referencia catastral, acceso y suministros independientes. En consecuencia, la parte segregada se convierte en una finca autónoma con escritura propia, titularidad separada y utilización diferenciada. Tales características legales son reconocidas por el Registro de la Propiedad y Catastro.

El proceso de segregación de una vivienda es una operación jurídica compleja regulada por un conjunto de normativas que operan en distintos ámbitos. El marco normativo principal incluye:

• Normativa Civil: el artículo 396 del Código Civil y la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, que establecen el régimen de los elementos privativos y comunes, así como los requisitos para su modificación.
• Normativa Urbanística: el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (Ley de Suelo Estatal), junto con el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (PGOUM) y las ordenanzas municipales específicas, que determinan las condiciones de edificabilidad, superficie mínima, y habitabilidad que deben cumplir los inmuebles resultantes.

Requisitos legales para segregar una vivienda en Madrid

Para poder segregar una vivienda con validez en Madrid, es necesario cumplir con ciertos requisitos que exige la ley, a saber:

• Requisitos Urbanísticos y de Habitabilidad: los inmuebles resultantes deben cumplir con las exigencias del PGOUM y la normativa local en cuanto a superficie mínima, ventilación, iluminación y acceso independiente desde la vía pública o un elemento común. Cada nueva finca debe ser funcionalmente autónoma.
• Requisitos Técnicos y de Suministros: cada vivienda resultante deberá contar con instalaciones y contadores independientes para los suministros básicos (agua, electricidad, gas, etc.), así como con sistemas de evacuación de aguas conformes a la normativa.
• Licencia Municipal: es preceptivo obtener la correspondiente licencia urbanística de segregación del Ayuntamiento de Madrid, que acredita el cumplimiento de la normativa urbanística.
• Inalterabilidad de Elementos Comunes y Estructurales: la segregación no debe menoscabar la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, ni perjudicar los derechos de otro propietario.

Autorización de la comunidad de propietarios 

La autorización de la comunidad de propietarios es un requisito fundamental; el procedimiento varía según lo dispuesto en los estatutos de la comunidad:

• Si los estatutos permiten expresamente la segregación: no será necesario un acuerdo de la junta de propietarios para llevarla a cabo, siempre que dichos estatutos estén debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad.
• Si los estatutos no regulan la segregación o la prohíben: será imprescindible obtener la autorización de la junta de propietarios. Para ello, se deberá convocar una junta, incluir el asunto en el orden del día y obtener un acuerdo favorable por una mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Dicho acuerdo deberá reflejarse en el acta de la junta.

Cabe mencionar que la autorización es indispensable, puesto que protege el equilibrio y coherencia en la distribución de cargas y servicios del edificio, así como el equilibrio en la convivencia, evitando conflictos legales en el futuro.

Documentación necesaria para tramitar la segregación

Con el fin de iniciar y completar el expediente de segregación de vivienda, se debe recopilar y presentar los siguientes documentos: 

• Acta de junta de propietarios donde se aprueba la segregación de la vivienda, a menos que los estatutos eximan este requisito.
• Licencia urbanística del Ayuntamiento de Madrid.
• Proyecto técnico de segregación, elaborado por un arquitecto o arquitecto técnico, respaldado con planos de división y memoria justificada.
• Escritura pública de segregación elevada ante un notario.
• Certificado catastral, gráfico y descriptivo de la parcela segregada, así como la declaración de alteración catastral.
• Representación gráfica georreferenciada en formato GML.
• Inscripción en el Registro de la Propiedad que otorga plena independencia legal.

Obtener todos estos documentos puede ser un proceso estresante y largo. Por eso, contar con nuestros abogados será clave para evitar errores que dilaten el proceso de división de una propiedad.  

Trámites para segregar una vivienda en Madrid

El proceso de segregación del inmueble sigue una serie de trámites que se deben cumplir en el siguiente orden para completar la separación de la vivienda. 

• Solicitar la autorización de la comunidad de propietarios, en caso de que aplique.
• Elaborar el proyecto técnico y memoria justificativa, por parte de un profesional.
• Solicitar licencia municipal de segregación en el ayuntamiento, presentando la escritura de la vivienda actual, acuerdo comunitario y documentación técnica.
• Ejecutar obras de adecuación conforme al proyecto y bajo dirección facultativa.
• Formalizar la segregación ante un notario, obteniendo la nueva escritura pública y pagando las tasas o aranceles correspondientes.
• Inscribir la nueva propiedad en el Registro de Propiedades.
• Actualizar la información de Catastro para obtener las referencias independientes.

Con la intervención de profesionales especializados, este proceso puede desarrollarse de manera más ordenada y sin incidencias.

Costes aproximados de segregación de la vivienda

Este es uno de los aspectos que más preocupa a quienes necesitan o desean segregar una vivienda. Y es que los costes son variables en cada caso, y se establecen de acuerdo a las características del inmueble, el alcance de la obra y la complejidad urbanística que supone la división. 

Aun cuando no se puede establecer un precio fijo sobre los trámites de segregación, con nuestra experiencia podemos darte una guía aproximada de lo que han gastado nuestros clientes para segregar una vivienda. 

• La elaboración de un proyecto técnico tiene un coste que va desde los 300 a 2200 €, de acuerdo al tamaño del inmueble y complejidad de la segregación. 
• Los honorarios de notaría suponen tasas de hasta 800 €.
• Puedes llegar a pagar 600 € aproximadamente por la inscripción en el Registro de la Propiedad.
• Deberás asumir los gastos de gestión para la actualización catastral, cuya tarifa depende de cada autoridad local.
• El coste de la obra de adecuación depende de la complejidad, teniendo que pagar desde 2.000 € hasta más de 10.000 €.

A los costes mencionados, se deben añadir los impuestos correspondientes. La segregación es un acto jurídico que está sujeto al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuya base imponible suele ser el valor de la finca segregada y cuyo tipo impositivo varía según la Comunidad Autónoma.

Entonces, como referencia, podrías pagar hasta 15.000 € para segregar una vivienda. No obstante, esto dependerá de las circunstancias que rodean el caso, así como las normas urbanísticas locales y la necesidad de informes complementarios.