¿El usufructuario puede echar de la vivienda al nudo propietario?

¿Qué es el usufructo de una vivienda?

De acuerdo al Código Civil español, se define como «usufructo» al derecho a disfrutar de los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia. Esto implica que el nudo propietario no puede usar y disfrutar el inmueble, salvo que exista un pacto que así lo establezca. Es frecuente que esta disociación entre la titularidad de la nuda propiedad y el derecho de uso genere conflictos sobre quién tiene la facultad de residir en la vivienda y cómo resolver las colisiones de intereses

Entonces, si una vivienda está sometida a un usufructo, el dominio se divide. Por una parte, está la nuda propiedad y, por la otra, el derecho de usufructo. Esto quiere decir que el propietario no puede usar de forma inmediata su inmueble, salvo acuerdo expreso entre las partes. 

Ahora bien, es común que esta separación entre quién es el dueño real y quién usa el bien cause conflictos sobre quién tiene derecho a residir en la casa, así como quién debe ceder cuando los intereses chocan. 

¿Qué derechos tiene el usufructuario sobre la vivienda?

Según lo estipulado en el artículo 471 del Código Civil, será el usufructuario quien tenga derecho a percibir todos los frutos naturales, civiles e industriales del bien, lo que incluye el uso de la casa y la obtención de la renta de ella.

Por lo tanto, este puede habitar el inmueble, convirtiéndolo en su residencia principal y la de su familia, así como arrendarlo a terceros para aprovechar su renta. No obstante, debe tener en cuenta los límites que tiene, mismos que se deben establecer en el título constitutivo. 

Por otro lado, el usufructuario puede realizar algunas mejoras útiles, siempre que no se altere la forma y sustancia de la propiedad. Del mismo modo, no es obligación del nudo propietario indemnizar al usufructuario por los trabajos realizados. Además, podrá retirar dichas mejoras, siempre y cuando no cause un perjuicio al inmueble. 

La ley también reconoce el derecho del usufructuario de exigir el uso pacífico de la vivienda. Por tal motivo, este puede ejercer acciones sobre todo aquel que perturbe o desconozca el derecho, aun si estas van sobre el nudo propietario.   

¿Qué derechos conserva el nudo propietario?

Es importante destacar que el nudo propietario es el dueño jurídico de la vivienda, aun cuando se encuentre privado del uso de esta por el tiempo que dure el usufructo. No obstante, sigue teniendo el derecho de transmitir la nuda propiedad, a través de la venta, hipoteca o donación, sin necesidad de pedir un consentimiento del usufructuario. Claro, dicha transacción no podrá perjudicar el usufructo constituido ni alterar la forma y sustancia del bien en perjuicio del derecho de uso. 

Ahora bien, forma parte del derecho del nudo propietario que la vivienda se utilice para el destino pactado y con buena fe, por lo que podrá exigir responsabilidad sobre actos que deterioren el inmueble o que impliquen usos no autorizados. 

Una vez que el usufructo se extinga, el nudo propietario consolida el pleno dominio y, por tanto, podrá recuperar la posesión completa del inmueble, con derecho a que se restituya su estado al original, o bien, descontando el desgaste normal por su uso. 

Uso y disfrute de la vivienda: límites del usufructo

Así como las partes tienen derechos, existen límites dentro del usufructo que no pueden sobrepasar. Por ejemplo, el usufructuario debe respetar la forma y sustancia de la vivienda, por lo que no podrá realizar obras que alteren su estructura, sin el consentimiento del nudo propietario. Además, debe hacerse responsable por el pago de las cargas y contribuciones vinculadas al uso.

Por su parte, el título constitutivo del usufructo, debe incluir límites adicionales como condicionar o prohibir el arrendamiento a terceros, así como establecer el uso concreto de la propiedad. Sin dejar de mencionar que es necesario que se establezca un plazo determinado del usufructo. 

En caso de que el usufructuario infrinja cualquiera de sus obligaciones, el Código Civil prevé la posibilidad de extinguir el acuerdo por abuso de derecho. Sin embargo, es necesario que la contraparte presente prueba clara y fehaciente de las infracciones, mismas que serán valoradas por las autoridades judiciales competentes 

¿Cuándo el usufructuario puede exigir la desocupación del inmueble?

La cuestión clave para responder a esta pregunta se centra en si el nudo propietario tiene o no el derecho legítimo para ocuparla. En este caso, los derechos de las partes son excluyentes en el uso, es decir, que el nudo propietario no puede ocuparla sin consentimiento, salvo que se le haya establecido en el título constitutivo, ya que quien tiene el derecho de usar y disfrutar la vivienda es el usufructuario.   

Cuando el nudo propietario ocupa la vivienda sin tener el derecho de uso ni una autorización vigente del usufructuario, este último puede imponer una acción de desahucio por precario, apoyándose en el artículo 250, parágrafo 1, número 2, de la Ley de Enjuiciamiento Civil, ya que este es un ocupante sin justo título. 

Cabe mencionar que estos tipos de procedimientos suponen un análisis del juzgado sobre si la ocupación de un título válido o si se trata de mera tolerancia revocada, por lo que el usufructuario puede echar al propietario. Si se estima la demanda, la sentencia podría ordenar el desalojo del nudo propietario, restituyendo la posesión de la vivienda para quien ejerce el pleno derecho de uso. 

Situaciones en las que el usufructuario no puede echar al nudo propietario

No siempre el usufructuario puede echar al propietario. Por ejemplo, si el uso y disfrute de la propiedad es compartido, ninguna de las partes puede excluir al otro. Para esto, el título constitutivo debe prever tal condición. Esto ocurre cuando un cónyuge tiene el usufructo de una parte de la propiedad (como en la herencia) y los hijos la propiedad con uso compartido, por lo tanto, tanto nudo propietario como usufructuario tienen derecho a habitar la vivienda. 

Asimismo, no cabe desahucio cuando existe un contrato válido que legitime la posesión del nudo propietario frente al usufructuario, por ejemplo, un arrendamiento celebrado por quien tiene el derecho de uso y está vigente. En estos casos, el conflicto no se centra en una ocupación sin título sino en la interpretación y cumplimiento del contrato, por lo que las acciones judiciales del precario son diferentes 

Tampoco procederá la desocupación si la posesión del nudo propietario se fundamenta en un título jurídico válido y vigente que le faculta para residir en la vivienda, como podría ser un contrato de comodato (préstamo de uso) o un pacto específico recogido en el propio título constitutivo del usufructo.

En estos supuestos, el usufructuario no podrá revocar unilateralmente dicho acuerdo y, en un eventual procedimiento judicial, deberá acreditarse el contenido, alcance y vigencia del título que ampara la ocupación del nudo propietario.

Soluciones legales cuando existe un usufructo sobre la vivienda

Como es evidente, son varios los conflictos que pueden surgir en un usufructo y cuándo es posible que el usufructuario pueda echar al nudo propietario. Por eso, se recomienda siempre tener todos los acuerdos por escrito, sobre todo, quién tiene el derecho al uso y por cuánto tiempo. 

Un asesoramiento preventivo es indispensable para constituir un buen acuerdo de usufructo, sobre todo cuando se trata de herencias y divorcios, de manera que se reduzcan los riesgos de litigios en el futuro. 

En Javaloyes Legal sabemos que este tipo de conflictos pudieran romper lazos fuertes como el de un padre con sus hijos. Por eso, te brindamos acompañamiento en el proceso de negociación y modificación de reparto de derechos. Además, podemos representarte para solicitar el desahucio por precario, siempre con el objetivo de proteger la vivienda y tu tranquilidad jurídica.