Derecho de tanteo y retracto

¿Qué es el derecho de tanteo?

El artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos regula el derecho de tanteo, siendo este la facultad legal de ciertas personas (arrendatarios, copropietarios y Administración) de adquirir un bien en venta antes de que lo pueda comprar un tercero. 

Por lo general, este derecho lo ejercen: 

• Arrendatarios de la vivienda, cuando esta se ponga a la venta.
• Copropietarios, en caso de enajenación de cuotas proindiviso.
• Propietarios colindantes cuando se trata de fincas rústicas.

La finalidad del derecho de tanteo es proteger a las personas que tienen un vínculo directo sobre el bien. Además, se busca impedir que pierdan el interés preferente frente a terceros. En cualquiera de los casos, los abogados de Javaloyes Legal te podemos asesorar sobre cómo hacer uso del derecho de tanteo.

¿Qué es el derecho de retracto?

Se conoce como derecho de retracto a la posibilidad de adquirir una vivienda después que esta haya sido vendida a un tercero, mediante la subrogación del titular del derecho, bajo las mismas condiciones pactadas. En tanto, el titular tiene el derecho de reembolsar al comprador el precio pactado y los gastos consecuentes del proceso de compra-venta, pudiendo quedarse con el bien. 

Al igual que el derecho de tanteo, el retracto se encuentra regulado por el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, así como en los artículos 1521 y subsiguientes del Código Civil español.

Las características principales del derecho de retracto son:

• Se puede ejercer después de haber formalizado la venta.
• Permite corregir situaciones en las que el titular del derecho no pudo ejercer el tanteo, bien sea por falta de información o incumplimiento del vendedor.
• Puede ser ejercido por copropietarios, arrendatarios, colindantes o coherederos.

Si quieres solicitar el ejercicio del derecho de retracto, comunícate con nuestros abogados y te brindaremos asesoría sobre cómo hacerlo de forma correcta. Incluso, podemos hacer la gestión del proceso por ti, para que todo sea más fácil.

Casos en los que se aplica el derecho de tanteo y retracto

Por supuesto, no todos pueden ejercer el derecho de tanteo y retracto, al igual que no es aplicable en todos los casos. A continuación, te presentamos algunos supuestos que son reconocidos por la ley para que determines si tu caso encuadra en alguno:

• Arrendamientos urbanos. Conforme a lo dispuesto en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el inquilino tiene derecho de adquisición preferente sobre la vivienda arrendada en caso de venta
• Copropietarios y comuneros. Uno de los propietarios decide vender su parte, por lo que los demás tienen prioridad sobre terceros para adquirirla (artículo 1521 CC).
• Coherederos. Si uno de los herederos vende su derecho hereditario a un extraño antes de la partición, los demás coherederos podrán subrogarse en el lugar del comprador. Este derecho, conocido como retracto de coherederos, se fundamenta en el artículo 1067 del Código Civil, y debe ejercitarse en el plazo de un mes desde que tengan conocimiento de la venta.
  
• Administración Pública. En casos especiales como promociones protegidas, la administración puede disponer del derecho de tanteo y retracto, con el fin de proteger su función social. 

Con el fin de conocer más sobre si puedes ejercer el derecho de tanteo y retracto, los abogados de Javaloyes Legal te podemos ofrecer información completa y actualizada, de acuerdo a la ley vigente española. 

Procedimiento para ejercer el derecho de tanteo o retracto

El procedimiento de derecho de tanteo y retracto se ha establecido de forma estricta con el fin de evitar conflicto, a la vez que se protegen los derechos del titular. Siguiendo lo establecido en la ley, los abogados de Javaloyes Legal seguimos cada paso con cuidado para evitar dilaciones en el proceso.

Notificación de venta

El propietario que decide vender la vivienda, debe notificar a quien tiene el derecho de tanteo sobre las condiciones de la operación. Dicha notificación puede hacerse por medio de un notario, burofax o cualquier otra vía fehaciente. 

Plazos legales

Los plazos para ejercer el derecho de tanteo y retracto son de 30 días naturales. La diferencia radica desde cuando se empieza a computar el tiempo. 

• Derecho de tanteo. Desde la recepción de la notificación en arrendamientos urbanos. 
• Derecho de retracto. Desde la inscripción de la venta, o bien, desde que el titular tiene conocimiento del traspaso de propiedad.

Aceptación y formalización

El titular del derecho que decida ejercerlo deberá comunicarlo de forma fehaciente dentro del plazo legal. La compraventa se formalizará en las mismas condiciones que fueron notificadas por el propietario para el ejercicio del tanteo o, en el caso del retracto, en las condiciones en que la venta se efectuó al tercero.

Reembolso de gastos

Al ejercer el derecho de retracto, el retrayente debe reembolsar al comprador no solo el precio de la venta, sino también los gastos del contrato, cualquier otro pago legítimo hecho para la venta y los gastos necesarios y útiles realizados en la cosa vendida, conforme a lo establecido en el Código Civil.

Cualquier paso adicional que se tenga que realizar dependerá de las circunstancias que rodean el caso. De allí la importancia de contar con un abogado especialista que te guie en el proceso para ejercer tu derecho, sea el de tanteo o retracto. En nuestro bufete Javaloyes Legal, podrás contactar con aliados de confianza que luchan con dedicación y compromiso para proteger tus derechos y tu bienestar legal.

Consecuencias de no respetar estos derechos

Si el propietario no cumple con lo establecido en la ley y evita que el titular del derecho pueda ejercer el tanteo o retracto, sufrirá consecuencias jurídicas graves, tales como:

• Nulidad de la venta. La venta realizada a un tercero sin la debida notificación al titular del derecho de tanteo no es nula, pero permite a dicho titular ejercer el derecho de retracto. Mediante esta acción, el titular se subroga en la posición del comprador, adquiriendo la propiedad en las mismas condiciones pactadas, previo reembolso de los importes legalmente establecidos.
• Responsabilidad civil. Entiéndase por la indemnización de daños y perjuicios que serán reclamados por el titular a razón de una acción u omisión contractual o extracontractual. 
• Inscripción en el registro. La inscripción de la venta puede ser suspendida hasta que el titular renuncie de forma preventiva al derecho de tanteo y retracto.
• Acción legal. El titular tiene derecho a recurrir a la vía judicial para exigir que se proteja su derecho, dentro de los plazos establecidos por la ley.

En Javaloyes Legal trabajamos para que se cumplan las garantías, basándonos en los principios de protección y tutela de los derechos de nuestros clientes. Cada caso lo estudiamos con máxima atención y rigor, dándote orientación jurídica y defendiendo el derecho que te pertenece.