Uso y disfrute de una vivienda heredada

¿Qué significa el derecho de uso y disfrute de una vivienda heredada?

El derecho de uso y disfrute es la facultad de utilizar un bien (en este caso, una vivienda) y obtener beneficios como habitarla o alquilarla, sin que sea necesario ser el propietario pleno. Dentro del contexto de una herencia, este derecho se regula en el Título III del Código Civil respecto de la comunidad de bienes. 

Ahora bien, mientras la herencia esté indivisa, todos los coherederos tienen derecho a usar la vivienda por igual. Por lo tanto, no puede haber un uso exclusivo por parte de uno solo sin el acuerdo del resto. Entonces, si un heredero se queda a vivir en la casa sin permiso de los demás, está incumpliendo la ley y los demás pueden reclamar su desalojo por vía judicial.

No se deben confundir estos conceptos con el usufructo. Este último es un derecho real que incluye el uso y disfrute de una vivienda, pero que sea ajena (artículo 467 del Código Civil). Además, el usufructo es más amplio: quien tiene usufructo puede vivir en la casa, alquilarla y decidir su uso ordinario, aunque no sea propietario.

El usufructo vitalicio del cónyuge viudo

Se conoce como usufructo vitalicio al derecho que permite al cónyuge que queda vivo usar y disfrutar de la vivienda durante toda su vida, sin ser propietario de ella.

Los hijos u otros herederos reciben la nuda propiedad, es decir, la propiedad sin el uso, pero el viudo tiene el usufructo y, en consecuencia, puede vivir en la casa hasta que fallezca. Tal derecho está reconocido en el artículo 820, parágrafo 3 del Código Civil, al poder incluirse en el testamento del fallecido.

Los casos en los que se aplicará son: 

• Si el difunto lo dejó en testamento: El testador lega al cónyuge el usufructo universal de la herencia.
• Si no hay testamento: En algunas regiones de España, la ley reconoce de forma automática este derecho al viudo. Sin embargo, en la mayoría del territorio, si no hay testamento, el viudo solo recibe su parte de herencia como legitimario, no el usufructo vitalicio.

El usufructo vitalicio no se puede quitar de forma unilateral. En tanto, solo se extingue por muerte del usufructuario, renuncia voluntaria, consolidación cuando el nudo propietario adquiere el usufructo o pérdida total de la vivienda.

¿Puede un heredero quedarse a vivir en la casa sin el permiso de los demás?

No, salvo que tenga un derecho específico como el usufructo. El artículo 394 del Código Civil prohíbe el uso exclusivo de un bien común sin acuerdo de la comunidad. Así que, si un heredero se queda a vivir en la casa sin permiso de los otros coherederos, está perjudicando su derecho de uso y disfrute.

¿Qué pueden hacer los otros herederos? Estos tienen varias vías de reclamo, a saber:

• Reclamar el uso compartido: Pueden exigir que se establezcan turnos de uso.
• Pedir judicialmente el desalojo: Si el uso exclusivo es ilegítimo, los demás pueden acudir a un juez para que ordene la salida del ocupante.
• Estar atentos a los gastos: Los gastos de la vivienda, como servicios, impuestos y mantenimiento, deben repartirse entre todos según su cuota de herencia.

Ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad. Así que cualquiera puede pedir que se divida la cosa común (art. 400 CC), sin importar el momento en que desee hacer la solicitud. Sin embargo, los demás copropietarios tendrán derecho a mantener la cosa indivisa por un período que no exceda los 10 años. 

¿Hasta cuándo dura el uso y disfrute de la vivienda según cada situación?

La duración del uso y disfrute de vivienda heredada depende de la situación jurídica de cada heredero:

• Herencia individual: mientras no se particione la herencia, todos usan por igual o por turnos acordados.
• Usufructo vitalicio del cónyuge viudo: hasta el fallecimiento del usufructuario.
• Usufructo temporal: hasta que expire el plazo o cumpla la condición resolutoria.
• Heredero con nuda propiedad: no tiene uso ni disfrute; solo puede vender, hipotecar o esperar la división.

Cómo extinguir el derecho de uso o resolver el conflicto si los herederos no se entienden

En el caso de que los herederos no lleguen a un acuerdo sobre el uso de la vivienda, existen varias vías para resolver el conflicto:

Diálogo y acuerdo entre herederos

La mejor solución es siempre el acuerdo voluntario, es decir, establecer turnos de uso, pactar que uno viva en la casa y pagar una compensación a los demás, o decidir vender la vivienda y repartir el dinero.

Acudir a la mayoría de cuotas 

Si no hay unanimidad, el artículo 398 del Código Civil permite que los acuerdos sobre el uso ordinario se tomen por mayoría de cuotas (no por unanimidad ni por número de personas). En el supuesto de que no resultare mayoría, o el acuerdo fuere gravemente perjudicial, el Juez proveerá lo que corresponda, incluso nombrará un administrador.

Acción judicial de división de la cosa común

Cuando el conflicto persista, cualquier copropietario puede iniciar la acción de división de la cosa común regulada en el artículo 400 del Código Civil. Este procedimiento judicial puede llevarse a cabo si:

• La vivienda es divisible.
• Se vende la vivienda y se reparte el dinero entre todos según cuota propietaria.
• Se adjudica a uno de los herederos que paga el valor de las cuotas de participación a los otros.

La venta de la nuda propiedad o la división de la cosa común como soluciones legales

Cuando no hay acuerdo, hay dos soluciones legales útiles:

• Venta de la nuda propiedad: el nudo propietario puede vender su derecho a un tercero sin necesidad del consentimiento de los demás, siempre que no se altere la forma ni la sustancia del inmueble y se respete el derecho de uso del usufructuario hasta su fallecimiento.
• División de la cosa común: el artículo 400 CC permite que cualquier copropietario pida la división en cualquier momento. Esta es la vía ideal cuando hay conflicto entre herederos, uno quiere salir de la copropiedad o no hay acuerdo sobre el uso o la venta.