¿Qué es la cesión de remate?
La cesión de remate es una figura jurídica regulada en el artículo 647.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) que permite al acreedor ejecutante, habitualmente una entidad financiera, transferir a un tercero su derecho de adquisición sobre un inmueble adjudicado en subasta judicial, de forma que la propiedad pase directamente al cesionario.
No obstante, esto ocurre una vez que se ha aprobado el remate a favor del acreedor, pero antes de que se dicte el decreto de adjudicación definitivo.
Ahora bien, la clave de esta figura es que el cesionario se convierte en el primer y único adquirente del bien, sin que el banco llegue a inscribir la propiedad a su nombre.
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¿Quién puede realizar una cesión de remate?
La facultad de ceder el remate está prevista principalmente para el acreedor ejecutante (normalmente una entidad financiera), sin perjuicio de otros supuestos expresamente contemplados por la Ley de Enjuiciamiento Civil. Por ello, no cualquier postor puede ceder el remate, sino únicamente quienes cumplan los requisitos establecidos en la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Es decir, imagina que un particular participa en una subasta judicial, realiza la mejor puja y resulta adjudicatario del inmueble. Como regla general, no podrá «pasar» después ese derecho de adquisición a otra persona utilizando la cesión de remate, siendo este un mecanismo reservado para el acreedor ejecutante (normalmente un banco o entidad financiera).
Para poder realizar la cesión, el acreedor debe cumplir dos requisitos fundamentales:
- Participar en la subasta hipotecaria, ya sea pujando de forma activa o solicitando la adjudicación cuando no hay postores.
- Reservarse la facultad de ceder el remate a un tercero antes o durante la subasta.
Es importante destacar que esta reserva debe hacerse de forma explícita, comunicándola al juzgado. Si el acreedor no se reserva esta facultad, quedará obligado a adquirir el inmueble si no hay otros postores, y después tendría que venderlo mediante una compraventa tradicional, con todos los impuestos y gastos que eso conlleva.
Requisitos para la cesión de remate
La cesión de remate debe realizarse conforme a lo previsto en el artículo 647.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Para ello, el acreedor ejecutante o el acreedor posterior debe haberse reservado expresamente la facultad de ceder el remate durante la subasta.
Una vez aprobado el remate, la cesión debe formalizarse antes de que se dicte el decreto de adjudicación. Aunque la Ley de Enjuiciamiento Civil no establece un plazo autónomo específico para ejercitar la cesión, sí prevé determinados hitos procesales que condicionan el momento en que puede realizarse:
- 20 días para que el acreedor ejecutante solicite la adjudicación del inmueble en determinados supuestos de subasta desierta.
- 40 días para consignar el resto del precio del remate en las subastas de bienes inmuebles.
- Antes del decreto de adjudicación, momento límite en el que debe quedar formalizada la cesión de remate ante el Letrado de la Administración de Justicia.
Por tanto, la cesión de remate no está sujeta a un plazo independiente propio, sino que debe realizarse dentro de los plazos y trámites del procedimiento de ejecución correspondientes a cada caso.
Además, también deben cumplirse otros requisitos formales:
- Comparecencia en el juzgado: tanto el cedente como el cesionario deben acudir ante el letrado de la Administración de Justicia para verificar la cesión.
- Manifestación de voluntad: el cesionario debe expresar claramente su aceptación de la cesión.
- Pago documentado: el pago o consignación del precio debe constar documentalmente, ya sea en el acto de comparecencia o mediante consignación posterior en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones.
- Inscripción registral: la cesión se inscribirá en el Registro de la Propiedad junto con el decreto de adjudicación.
¿Cómo funciona la cesión de remate en una subasta judicial?
El proceso de cesión de remate en una subasta judicial sigue una secuencia lógica que conviene entender paso a paso:
La subasta
El proceso comienza con la ejecución hipotecaria. El inmueble se anuncia en la subasta electrónica del BOE. Al finalizar la puja, pueden producirse distintas situaciones: que no haya ningún postor, que el propio acreedor ejecutante sea el mejor postor, o que existan otros postores pero el acreedor se haya reservado la facultad de ceder el remate.
Aprobación del remate
Una vez concluida la subasta, el juzgado aprueba el remate a favor del acreedor ejecutante. En este momento, el acreedor tiene la opción de ceder el remate a un tercero si antes se reservó esta facultad.
La cesión
El acreedor y el cesionario acuerdan el precio de la cesión, que puede ser igual, superior o inferior al precio de adjudicación. Ambas partes comparecen ante el juzgado; el cesionario manifiesta su voluntad de aceptar y paga o consigna el precio del remate.
Adjudicación e inscripción
El juzgado dicta el decreto de adjudicación a nombre del cesionario, quien se convierte en el propietario del inmueble. La cesión se inscribe en el Registro de la Propiedad junto con la adjudicación.
Ventajas y riesgos de la cesión de remate
Como cualquier inversión, la cesión de remate tiene sus ventajas y sus riesgos:
Beneficios de la cesión de remate para el cedente (banco)
- Obtiene liquidez rápida sin tener que gestionar el inmueble.
- Puede evitar determinados costes fiscales asociados a una posterior transmisión del inmueble.
- No acumula activos inmobiliarios en su balance.
- Se libera de deudas asociadas al inmueble.
Ventajas para el cesionario (inversor)
- Puede acceder a inmuebles procedentes de procedimientos de ejecución en condiciones potencialmente más ventajosas que las del mercado ordinario.
- No necesita participar en la subasta directamente.
- Entra en la operación cuando el precio ya está fijado.
- Se ahorra toda la ejecución judicial y sus incertidumbres.
Riesgos de la cesión de remate
Aunque es una operación legal y habitual, no está exenta de riesgos que debes conocer:
- Cargas subsistentes: el nuevo propietario debe analizar cuidadosamente las cargas subsistentes que puedan afectar al inmueble tras la adjudicación.
- Terceros ocupantes: este es quizás el mayor riesgo, especialmente si hay ocupación ilegal (okupas) o inquilinos con contrato vigente. El nuevo propietario debe esperar a la finalización del contrato de arrendamiento o iniciar un proceso de desalojo.
- Deudas comunitarias y tributos: el adquirente responde de las deudas de la comunidad de propietarios del año en curso y los tres anteriores, así como del IBI impagado por afección real.
- Problemas fiscales: si el valor declarado está por debajo del de mercado, Hacienda podría impugnar la operación.
- Cargas ocultas: pueden existir gravámenes o situaciones registrales no visibles inicialmente.
Fiscalidad y gastos de la cesión de remate
El sujeto pasivo del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) es el cesionario, lo que significa que es él la persona obligada legalmente a pagar el impuesto.
Esta tributación exige especial cautela, ya que la base imponible para calcular el ITP no se determina por el precio de la adjudicación judicial, sino sobre el Valor de Referencia de la Dirección General del Catastro, salvo que el precio pactado entre las partes sea superior, en cuyo caso prevalecerá este último.
Las Comunidades Autónomas lo que regulan es el tipo impositivo aplicable (el porcentaje), que oscila generalmente entre el 6% y el 10% según la región.
Por otra parte, el IVA solo es aplicable si el cedente es un empresario o profesional y se trata de:
- Primera entrega de vivienda, o
- Inmueble de carácter comercial con renuncia a la exención del IVA.
Conviene señalar que, en la mayoría de las cesiones de remate de viviendas de segunda mano, no se aplica IVA, sino el ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales).
Por otra parte, la tributación por el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal) dependerá de las circunstancias concretas de la operación y de la interpretación aplicable en cada caso.
Para el caso de los gastos notariales y registrales, suelen correr por cuenta del cesionario:
- Gastos notariales y registrales que, en su caso, resulten necesarios para formalizar e inscribir la adquisición.
- Tasas registrales por la inscripción de la propiedad.
- Gestoría y trámites administrativos.
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