Cambio de uso de local a vivienda en Madrid

¿Por qué cada vez más personas convierten locales en viviendas en Madrid?

Entre las razones por las que los españoles convierten locales en viviendas están el aumento del precio de los inmuebles y la falta de oferta competitiva. En Madrid, esta opción permite acceder a inmuebles más grandes, adaptados a las necesidades de los interesados. Para pequeños inversores esta es una oportunidad de rentabilidad a través del alquiler o la venta de propiedades, después de hacer las reformas correspondientes. 

La clave para que esta estrategia sea efectiva es la diferencia de precio por metro cuadrado entre un local y una vivienda. Además, el diseño es más flexible y ofrece una mejora del entorno urbano en barrios con alta demanda residencial.

Normativa aplicable al cambio de uso en Madrid

Dentro del marco jurídico español y la ley autonómica de Madrid se pueden encontrar varias normas que regulan el cambio de uso de local a vivienda: 

• El Capítulo 7.3 del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid determina la compatibilidad de usos, parámetros de edificabilidad y condiciones de habitabilidad.
• En el Código Técnico de la Edificación se marcan los requisitos mínimos de habitabilidad, accesibilidad, seguridad, ventilación y eficiencia energética que deberá tener la vivienda una vez hecho el cambio de uso.
• Las condiciones de habitabilidad, reguladas tanto en el Plan General de Ordenación Urbana como en el Código Técnico de la Edificación, establecen los requisitos específicos de superficie mínima, iluminación, ventilación y dotaciones que debe cumplir la futura vivienda.

Requisitos de viabilidad urbanística

Antes de hacer un cambio de uso de local a vivienda en Madrid es necesario analizar la viabilidad urbanística. Para esto se tiene que: 

• La norma del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid debe permitir el uso residencial en la zona, por lo que no puede hacer una limitación en el incremento de viviendas en el edificio.
• El plano urbanístico debe permitir el incremento en el número de viviendas, respecto al mínimo existente en ese entorno.
• Revisar los estatutos de la comunidad de propietarios con el fin de confirmar si no hay una prohibición expresa al cambio de uso de local a vivienda en Madrid.
• Si el caso aplica, se deberá contar con una plaza de garaje. Esto es necesario en locales que superan determinados metros cuadrados, o bien, si se produce un determinado incremento del número de viviendas en el edificio (Ordenanza 6/2022).

Requisitos de viabilidad física del inmueble

Así como hay que saber buscar la zona, es necesario elegir bien el inmueble para hacer el cambio de uso de local a vivienda en Madrid. Y es que, según la norma autonómica, se deben cumplir con ciertas condiciones físicas:

• El acceso del local debe ser independiente, aunque sea una zona común, no puede compartir usos compatibles
• No puede estar situado bajo rasante del terreno, en el sótano o semisótano destinado a otros usos
• La propiedad debe cumplir con un mínimo de 38 m² de superficie, así una fachada de 3 metros de ancho. Además, debe contar con acceso a iluminación natural
• Es obligatorio cumplir con requisitos de ventilación cruzada, espacio exterior, condiciones de seguridad, accesibilidad y aislamiento

Fases del proceso para cambiar el uso de local a vivienda

No es tan fácil hacer el cambio de uso de local a vivienda en Madrid, ya que es obligatorio pasar por una serie de fases:

• Elaborar un estudio de viabilidad urbanística y física, por parte de un arquitecto o técnico.
• Realizar un proyecto de cambio de uso y reforma conforme a la ley aplicable y visado por el Colegio Oficial.
• Solicitar la licencia urbanística o presentar la declaración responsable en el Ayuntamiento de Madrid, con el pago de las tasas correspondientes.
• Obtener la licencia de la reforma de obra conforme al proyecto presentado.
• Una vez finalizada la obra, obtener el Certificado Final de Obra visado, emitido por la dirección facultativa. Con este certificado, se procederá a solicitar la Licencia de Primera Ocupación y Funcionamiento o a presentar la Declaración Responsable de primera ocupación, según corresponda conforme a la normativa municipal, para acreditar que el inmueble es apto para su uso como vivienda.
• Inscribir en el Registro de la Propiedad y Catastro la escritura normal del cambio de uso y la modificación catastral.
• Actualización de suministros de agua, luz y gas como vivienda independiente.

Costes del cambio de uso en Madrid

Es lógico que al haber tantos trámites para hacer el cambio de uso de local a vivienda en Madrid, los costes pueden ser elevados. Sin embargo, los gastos dependerán del grado de transformación. Entonces, del proceso se generan costes directos e indirectos, a saber: 

• Tasas administrativas e impuestos municipales que pueden oscilar entre 1.000 y 2.000 €. Cabe mencionar que entre estas tasas se incluyen las relativas a la licencia urbanística, el impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras y tasas de ocupación. 
• Honorarios profesionales del arquitecto, aparejador y gestor profesional. Todos estos pueden variar entre 1.900 y 3.000 €.
• Costes de obra y reforma que varían de acuerdo a la superficie y grado de modificación. Algunas personas han llegado a pagar hasta 50.000 € para reformar un local en vivienda, aunque la mayoría gasta menos que esta cantidad. 
• Gastos por notaría y registros para obtener los certificados energéticos, suministros, trámites administrativos y certificados finales de obra. Estos costos están alrededor de los 1.000 €.

Entonces, el presupuesto para hacer el cambio de uso de local a vivienda en Madrid puede llegar a superar los 20.000 €. Según cálculos recientes que nuestros abogados han hecho a nuestros clientes, la inversión total puede establecerse entre los 21.000 € y los 70.000 €. 

Retos y excepciones frecuentes

El proceso de cambio de uso puede suponer varias dificultades que atrasen el resultado final. Algunas complicaciones a las que te podrías enfrentar son: 

• La zona urbanística es considerada histórica, estando regulada por normas más estrictas, así como protecciones patrimoniales con límites severos para nuevas viviendas. 
• El cambio de uso es inviable en locales situados en plantas bajo rasante (sótanos o semisótanos), dado que estos espacios no pueden cumplir, por su propia naturaleza, con las condiciones mínimas de habitabilidad exigidas por la normativa, especialmente en lo relativo a ventilación e iluminación natural directa desde el exterior.
• La oposición de la comunidad de propietarios a través de estatutos que hacen que el cambio sea inviable. 
• Si la propiedad tiene cargas urbanísticas como hipotecas, servidumbre o afecciones, no podrán ser inscritas en el Registro como nueva vivienda.

Ventajas económicas y de revalorización 

Ahora bien, el cambio de uso también supone ventajas en cuanto al valor patrimonial y la rentabilidad, lo que puede ser beneficioso para la zona. 

• El precio del mercado por metro cuadrado es más alto para las viviendas en comparación con los locales.
• La nueva vivienda se puede alquilar, vender o integrar de forma independiente al patrimonio familiar, de manera que la rentabilidad de la inversión se incrementa.
• La revalorización puede duplicar, incluso triplicar, la inversión realizada, sobre todo en barrios de alta demanda o donde casi no hay viviendas nuevas. 

Importancia de contar con asesoramiento jurídico especializado

Los profesionales de Javaloyes Legal te ayudamos a cumplir la norma, anticiparse a cualquier obstáculo o error costoso. Asimismo, tenemos la capacidad de gestionar las exigencias complejas y los estatutos restrictivos. Además, simplificamos la obtención de las licencias, la gestión en el ayuntamiento y la conclusión de trámites.

Un abogado especializado en el cambio de uso de local a vivienda en Madrid te garantiza acompañamiento, atención personalizada y rigor jurídico. De esta manera, protegemos tu inversión ante situaciones irregulares difíciles de subsanar.