¿Se puede vender la vivienda del portero de la comunidad?

Naturaleza jurídica de la vivienda del portero

La calificación jurídica de la vivienda del portero depende siempre de cómo figure en el título constitutivo y en los estatutos de la comunidad. Si la vivienda aparece descrita como elemento común o vinculada al edificio (sin número privativo), formará parte del patrimonio común.

Pero si, por el contrario, está individualizada en el título como piso o local con cuota y descripción registral, será una unidad privativa.

El título constitutivo debe contener la descripción del inmueble (planta, extensión, lindero, anejos…) y la de cada piso o local que tenga asignado un número correlativo al suyo, conforme a la legislación hipotecaria. Por ello, la identificación registral es determinante para decidir la naturaleza del inmueble.

La desaparición progresiva de la figura del portero, el aprovechamiento de espacios comunes en desuso y la presión económica sobre los gastos comunitarios explican por qué muchas juntas analizan la posibilidad de desafectar y enajenar ese uso. No obstante, el marco legal exige cautela: la venta no es inmediata ni unilateral.

¿Es posible vender la vivienda del portero?

La respuesta breve es sí, pero solo tras una desafectación y con el cumplimiento de las formalidades previstas en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).

Una desafectación consiste en la conversión de un elemento común en privativo. Se aplica a bienes que están destinados a cumplir una función específica y que, a partir de un momento dado, se considera que ya no necesitan cumplir más esa función. Sería, pues, una herramienta que permite a los propietarios reconfigurar el uso o el destino de sus propiedades.

Los acuerdos que impliquen aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo requieren unanimidad de todos los propietarios y cuotas, según la regla general del artículo 17.6 LPH. Por tanto, la desafectación exige el voto unánime para ser válida.

Además, conviene recordar que el establecimiento o supresión del servicio de portería (con independencia de la desafectación) tiene un régimen de mayoría distinto: su aprobación requiere el voto favorable de las tres quintas partes de propietarios y de las cuotas de participación, conforme al art. 17.3 LPH.

Es una diferencia clave, ya que no se trata por igual la decisión de suprimir el servicio de la desafectación registral de la vivienda.

Desafectación de la vivienda del portero

Para realizar una desafectación válida, se requiere una actuación organizada y registralmente correcta. Existen determinados pasos que habrán de seguirse:

• Convocatoria de junta: la convocatoria debe incluir expresamente el punto relativo a la desafectación y la modificación del título constitutivo. La publicidad y citación se ajustarán a lo previsto en la Ley de Propiedad Horizontal.
• Necesidad de unanimidad: la modificación del título constitutivo que transforme un elemento común en privativo precisa unanimidad de todos los propietarios y sus cuotas (art. 17.6 LPH). Esto es importante, ya que sin unanimidad la decisión será anulable.
• Elaboración de nueva descripción registral: la vivienda desafectada debe describirse con linderos, superficie y cuota y practicarse la correspondiente segregación o división material si procede. El título constitutivo actualizado ha de respetar los requisitos de la legislación hipotecaria.
• Ajuste de coeficientes: la desafectación exige recalcular las cuotas de participación de las restantes fincas, para que el reparto de cargas refleje la nueva realidad del inmueble.
• Firma de escritura pública de desafectación: la modificación del título y la nueva descripción deben formalizarse en escritura pública y, posteriormente, inscribirse en el Registro de la Propiedad para que tenga validez.

Venta o enajenación del inmueble

Una vez realizada la desafectación y la inscripción registral, la comunidad puede proceder a la venta del nuevo elemento privativo. Las reglas prácticas son:

• Aprobación de la venta: la junta debe aprobar la enajenación. A veces la venta se aprueba en la misma junta en que se desafecta; en otros casos se convoca una junta posterior para votar la venta.
• Representación: el presidente de la comunidad ostenta la representación legal para formalizar la compraventa en nombre de la comunidad, con las formalidades que acuerde la propia junta y el mandato que reciba. En este punto, es importante tener en cuenta que el presidente en ningún caso actúa a título personal, ni tampoco puede tomar decisiones sin el respaldo de la junta y los requisitos formales exigidos por la ley.
• Escritura pública e inscripción: la compraventa debe formalizarse en escritura pública y la nueva finca inscribirse en el Registro de la Propiedad.
• Reparto del precio: el importe obtenido se repartirá entre los comuneros conforme a sus coeficientes de participación vigentes tras la desafectación.

Aspectos fiscales y financieros a tener en cuenta

Como en cualquier otra venta, los efectos tributarios no son menores y conviene planificarlos:

• Desafectación: tributa por actos jurídicos documentados (AJD) en la escritura pública que instrumente la modificación, aunque la cuantía concreta dependerá de la comunidad autónoma y del contenido del acto.
• Modificación de coeficientes: al tratarse de una modificación interna, no tributa por AJD ni por transmisiones patrimoniales onerosas (TPO).
• Venta de la nueva finca: la transmisión onerosa tributará por TPO (o, en su caso, por IVA si concurren supuestos especiales), según la calificación de la operación.
• Hipotecas y cargas: si existen préstamos hipotecarios sobre el edificio o sobre elementos concretos, hay que comunicar a las entidades bancarias y resolver la afección registral antes de inscribir la nueva finca. Esto incluye las viviendas hipotecadas, en cuanto al cambio de coeficientes.

Dada la complejidad fiscal, es recomendable contar con asesor fiscal y notarial desde la fase inicial.

Recomendaciones prácticas antes de iniciar el proceso

• Solicitar notas simples registrales para verificar cargas e identificación registral.
• Comprobar la existencia de ocupantes o contratos de arrendamiento: la vivienda debe estar libre o el comprador informado de la carga.
• Contar con un comprador interesado antes de desafectar en supuestos prácticos, para evitar costes y el riesgo de doble inscripción.
• Acompañarse de administrador de fincas y abogado especializados en propiedad horizontal y transmisiones inmobiliarias.
• Documentar todo: actas de junta, certificados, proyectos técnicos (si hay división material), certificados de acuerdo unánime y escrituras públicas. Es crucial no confiar nunca en los pactos orales ni dar nada por sentado.