Préstamo familiar para comprar vivienda

¿Qué es un préstamo entre familiares y cuándo conviene formalizarlo?

Al igual que un préstamo convencional, el que se otorga por medio de un familiar supone un contrato por el que una persona le entrega dinero a otra, obligándola a devolver la misma cantidad más posibles intereses. En España, este tipo de acuerdos se regula por medio de los artículos 1740 y siguientes del Código Civil, distinguiendo el mutuo (préstamo de cosas fungibles como dinero) del comodato. 

Lo más importante para salvaguardar las relaciones familiares es que el préstamo se formalice, sobre todo cuando el importe supera unos miles de euros y está dirigido a comprar una vivienda.

De esa forma, se evita que vivienda confunda la transacción con donación y aplique el impuesto sobre sucesiones y donaciones (ISD). Así que la formalización protege a ambas partes y da trazabilidad bancaria. 

Diferencias entre préstamo y donación

Es evidente que el préstamo no es lo mismo que una donación, en tanto el préstamo implica devolución obligatoria del dinero. Según el artículo 1753 del Código Civil, el receptor adquiere propiedad temporal, pero debe restituir otro tanto de la misma especie y calidad. 

Por el contrario, la donación es gratuita y traslada la propiedad sin contraprestación. Con esta figura, se debe tributar en ISD, con tipos variables por comunidad autónoma. Mientras que el préstamo está exento del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, sí se declara vía modelo 600.

Ventajas del préstamo familiar sobre la hipoteca bancaria

Es evidente que el préstamo familiar es más flexible que una hipoteca bancaria y, aunque se crea que esta última ofrece mayor seguridad formal, al hacer un contrato y formalizarlo, el préstamo familiar también puede garantizar este beneficio. No obstante, cada caso es diferente y, por ende, hay que analizar bien la situación fiscal y familiar para determinar los pros y contras de cada opción. 

Ahora bien, si hay que resaltar las ventajas que tiene el préstamo familiar, sin duda la rapidez es una de las más relevantes. Sumado a esto, se puede pactar intereses al 0 % que una entidad bancaria jamás te ofrecerá, además de tener plazos más flexibles y prescindir de comisiones. 

Los préstamos familiares no exigen un aval hipotecario, reduciendo los riesgos sobre la vivienda. Claro, al tener garantías legales completas, la hipoteca bancaria evita tensiones entre el prestamista y el prestatario. Sin olvidar que no hay riesgo de rupturas familiares.

Pero, con un buen contrato de préstamo familiar, se puede disfrutar de las mismas garantías legales, además de priorizar la confianza y un bajo coste inicial.

¿Cómo redactar correctamente el contrato?

Un contrato bien redactado evitará dilaciones en el proceso y conflictos más adelante. Así que la información que no puede faltar en un contrato de préstamo familiar es la siguiente: 

• Datos completos de las partes, incluyendo NIF y domicilio.
• Importe de dinero exacto que se va a prestar.
• Plazo real de devolución conforme a las circunstancias que rodean el caso.
• Intereses, incluso si es del 0 %.
• Formas de pago aceptadas por el prestamista.
• Cláusulas de impago.
• Fecha y firmas, esenciales.
• Justificante de transferencia.

Aunque no es obligatorio el notariado, la autenticación ofrece mayor eficacia ejecutiva. Sin olvidar que registrarlo en Hacienda con modelo 600 acredita exención en Real Decreto Legislativo 1/1993. 

Fiscalidad y obligación de declararlo

A través del modelo 600 en la comunidad autónoma del prestatario, dentro de los 30 días hábiles, el préstamo familiar queda exento del ITP y AJD, conforme al artículo 45, apartado I, sección B, número 15 del Real Decreto Legislativo 1/1993.

Con el fin de declarar el préstamo familiar, se deben seguir los siguientes pasos: 

• Descargar el modelo 600 en el sitio web oficial de la Agencia Tributaria.
• Rellenar el apartado 1, marcando la sección de autoliquidación, fecha de presentación, fecha de contrato o entrega de dinero y la delegación de Transmisiones Patrimoniales Onerosas.
• Completar los datos del prestatario en el apartado 2.
• Especificar los datos del prestamista en el apartado 3.
• Seleccionar como privado o notarial la sección de datos del documento. No olvidar la fecha del contrato.
• Marcar la opción de “Préstamo”, indicando el valor exacto en euros, descripción de préstamo familiar para vivienda y la tarifa de intereses.
• Calcular la base imponible en el apartado 6.
• Firmar el documento. Lo debe hacer el prestatario y presentarlo en 30 días hábiles desde la entrega del dinero. Puede ser ante la oficina CCAA o de forma telemática. 

No olvides guardar una copia sellada del modelo 600 y del contrato de préstamo familiar para comprar vivienda, como medio de prueba del acuerdo entre las partes. 

Por otro lado, en la Ley 35/2006 se regula el impuesto sobre la renta para personas físicas, lo que incluye los intereses devengados, es decir, rendimientos del capital mobiliario para el prestamista. En caso de ser cero, no imputa renta, pero justifica movimientos para evitar ganancia patrimonial presunta. 

Teniendo en cuenta lo anterior, lo mejor es declarar siempre los préstamos familiares, ya que Hacienda presume donación si no hay prueba en contrario.  

Riesgos de no documentarlo adecuadamente

Si no existe un contrato de préstamo familiar para comprar vivienda, entonces Hacienda lo calificará como donación. Así que se exigirá el ISD retroactivo más sanciones que pueden alcanzar el 150 % si se considera fraude fiscal. 

Además, no se tendrá prueba de la transacción. En consecuencia, en futuros juicios familiares o herencias, los tribunales presumirán liberalidad. 

Por otro lado, será más complicado recurrir a la herramienta de hipoteca bancaria, pues las entidades exigen justificación de fondos para otorgar los créditos y, si no existe, no se otorgarán. 

¿Qué ocurre en caso de impago?

Las situaciones de impago de préstamos familiares complican mucho la relación, pero también algunos piensan que es más difícil reclamar el pago de la deuda. Sin embargo, la ley española brinda vías efectivas para solucionar este problema. 

Ante impago, lo mejor es reclamar por vía judicial por medio del procedimiento declarativo, que puede ser el juicio verbal o monitorio, de acuerdo a los artículos 249 y 437 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. 

Si cuentas con un contrato de préstamo familiar, bien redactado, se podrá ejecutar sentencia con embargo de bienes o nómina del deudor, conforme al artículo 1911 del Código Civil. Además, se incluirán los intereses legales de acuerdo con el artículo 1108 CC y las costas procesales. 

Claro, siempre se recomienda que, cuando se trata de préstamos familiares, se recurra a la mediación primero con el fin de preservar los lazos mientras se protege el derecho del prestamista. 

En Javaloyes Legal entendemos que cada préstamo familiar para comprar vivienda es único. Por eso, te acompañamos y asesoramos sobre la autenticación con seguridad jurídica, protegemos tu patrimonio y relaciones. Al contactarnos, valoraremos tu caso y te ofrecemos una solución efectiva para recuperar tu dinero y bienestar legal.