¿Es obligatorio hacer contrato de arras para una compraventa de una vivienda?

Qué es un contrato de arras

Un contrato de arras es un acuerdo privado entre el comprador y el vendedor antes de cerrar la venta definitiva de una vivienda u otro inmueble. A través de este mecanismo legal, ambas partes dejan constancia de su intención de realizar la compraventa y de las condiciones básicas que han acordado. También es habitual que el comprador entregue una cantidad de dinero como señal para reservar el inmueble.

En este tipo de contrato también se deja claro qué pasa si alguna de las partes decide no continuar con la venta. Lo habitual es que, si el comprador se arrepiente, pierda el dinero que había entregado como señal. En cambio, si quien incumple es el vendedor, tendrá que devolver el doble de esa cantidad. Esta norma está recogida en el artículo 1454 del Código Civil, que regula lo que se conoce como arras penitenciales y permite desistir del acuerdo pagando la penalización correspondiente.

Tipos de arras

Aunque el contrato de arras es muy habitual en una transacción inmobiliaria, no existe un único modelo. De hecho, pueden encontrarse distintas modalidades y cada una tiene efectos legales diferentes. Por eso es importante conocer qué se está firmando, ya que las consecuencias pueden variar si alguna de las partes decide no seguir adelante con lo acordado.

Arras confirmatorias

Este tipo de arras funciona como una señal del compromiso real entre las partes. El comprador entrega una cantidad de dinero al vendedor como anticipo del precio total acordado. Después, dicha suma se descuenta del importe final cuando se cierra la venta.

El problema es que esta modalidad no está regulada expresamente en el Código Civil. Por eso, si una de las partes incumple, el contrato no se resuelve automáticamente ni se puede exigir una penalización directa. En estos casos, la parte afectada podría acudir a los tribunales para reclamar el cumplimiento del contrato o una compensación por daños y perjuicios.

Arras penales

Las arras penales tienen una finalidad de garantía, ya que sirven para que las partes cumplan lo pactado. Si una de ellas incumple el contrato, pierde la cantidad entregada como arras o, en su caso, deberá devolver el doble.

Aunque se añade la penalización económica, no se puede resolver el contrato de manera unilateral. Además, al igual que en el contrato de arras confirmatorias, no existe una normativa legal que respalde.

Arras penitenciales

En cambio, las arras penitenciales son las únicas reconocidas por el Código Civil y permiten romper el contrato sin mayores consecuencias legales. En este caso, cualquiera de las partes puede desistir del contrato, pero asumiendo un coste.

Si el comprador decide no seguir adelante, pierde el dinero entregado; si es el vendedor quien desiste, debe devolver el doble de la cantidad recibida. Es un mecanismo para proteger a ambas partes y refuerza la seriedad de este compromiso.

¿Es obligatorio firmar el contrato de arras?

No, no es obligatorio firmar un contrato de arras para formalizar la compraventa de una vivienda. La ley no exige este documento como un requisito previo para formalizar una escritura de compraventa ante notario. Sin embargo, en la práctica es muy habitual que el comprador y el vendedor lo firmen previamente.

Este acuerdo sirve para dejar por escrito los puntos más importantes de la operación inmobiliaria, como el precio de la vivienda o el plazo para ir a notario para la firma. De esta forma, ambas partes tienen claro qué se ha pactado. Es un compromiso mientras se realizan los trámites necesarios para preparar la documentación.

Consecuencias de incumplir las arras

Si alguna parte no cumple lo pactado en el contrato de arras, pueden surgir conflictos sobre el cumplimiento del acuerdo. Dependiendo del tipo de arras, las consecuencias y la forma de resolverlo varían, pero siempre existe la posibilidad de reclamar el cumplimiento o la penalización.

Cómo reclamar el incumplimiento

Si alguna de las partes no cumple con lo pactado y llega la fecha límite, lo primero que debe hacerse es notificar formalmente el incumplimiento. Lo habitual es hacerlo por la vía extrajudicial, enviando un burofax con acuse de recibo, ya que este medio deja constancia legal de la comunicación. Incluso también sirve como prueba ante un juzgado.

Qué hacer si no se soluciona

Si la notificación no da resultado y la otra parte sigue sin cumplir, el paso siguiente es acudir a los tribunales. En ese caso, se presenta una demanda para reclamar que se cumpla lo acordado en el contrato de arras y se apliquen las consecuencias económicas que correspondan según lo firmado.

Cuánto dinero se suele entregar

A la hora de firmar un contrato de arras, lo habitual es entregar entre el 5 % y el 10 % del precio total del inmueble. Aunque lo más habitual es el 10 % como garantía de que ambas partes cumplirán con lo pactado. Sin embargo, si la firma definitiva está prevista a corto plazo, se suele negociar el porcentaje más bajo.

En el caso de viviendas de alto valor, como las que superan el millón de euros, este importe también suele ser del 5 %. Sin embargo, no existe un límite legal, por lo que el comprador y el vendedor pueden acordar libremente la cantidad que consideren más adecuada según las circunstancias de la operación.

Por ejemplo, si una vivienda cuesta 300.000 euros, lo normal sería entregar 30.000 euros en concepto de arras. Si el contrato se va a firmar en solo unas semanas, las partes podrían acordar una señal menor, como 15.000 euros, sin que ello afecte a la validez del acuerdo.

Riesgos de firmar sin asesoramiento

La firma de un contrato de arras sin contar con asesoramiento profesional puede generar problemas que afecten tanto a tus derechos como a tu inversión. Es importante conocer los riesgos antes de comprometerte. Estas son algunas de las consecuencias que se pueden presentar:

• Aceptación de condiciones desfavorables. Podrías asumir cláusulas que no te benefician o que te obligan a cumplir términos que no te convienen.

• Plazos y compromisos poco realistas. Sin una buena orientación, se pueden concretar fechas de firma o entregas difíciles de cumplir, lo que generaría conflictos.

• Problemas legales y económicos. Si las cláusulas no se redactan correctamente, puede derivar en la pérdida de la señal o tener que reclamar por el incumplimiento.

Aunque no es obligatorio hacer un contrato de arras, es conveniente firmarlo antes de cerrar la compra de una vivienda. Este acuerdo permite dejar por escrito el compromiso de ambas partes y garantizar que la operación se lleve a cabo con seguridad.

Como cada operación inmobiliaria es diferente, entender las implicaciones de este documento es clave para evitar problemas en un futuro. En Javaloyes Legal, podemos ayudarte a valorar tu situación y encontrar la mejor solución jurídica para proteger tu bienestar.