Qué es un contrato de arras
Un contrato de arras es un acuerdo privado entre el comprador y el vendedor antes de cerrar la venta definitiva de una vivienda u otro inmueble. A través de este mecanismo legal, ambas partes dejan constancia de su intención de realizar la compraventa y de las condiciones básicas que han acordado. También es habitual que el comprador entregue una cantidad de dinero como señal para reservar el inmueble.
En este tipo de contrato también se establece qué ocurre si alguna de las partes decide no continuar con la operación. Las consecuencias dependerán del tipo de arras pactado. En el caso más habitual (las arras penitenciales, reguladas en el artículo 1454 del Código Civil), si el comprador desiste, pierde la cantidad entregada como señal; y si quien incumple es el vendedor, deberá devolver el doble de esa cantidad. Sin embargo, en otras modalidades las consecuencias pueden ser diferentes
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Tipos de arras
Aunque el contrato de arras es muy habitual en una transacción inmobiliaria, no existe un único modelo. De hecho, pueden encontrarse distintas modalidades y cada una tiene efectos legales diferentes. Por eso es importante conocer qué se está firmando, ya que las consecuencias pueden variar si alguna de las partes decide no seguir adelante con lo acordado.
Arras confirmatorias
Este tipo de arras funciona como una señal del compromiso real entre las partes. El comprador entrega una cantidad de dinero al vendedor como anticipo del precio total acordado. Después, dicha suma se descuenta del importe final cuando se cierra la venta.
El problema es que esta modalidad no está regulada expresamente en el Código Civil. Por eso, si una de las partes incumple, el contrato no se resuelve automáticamente ni se puede exigir una penalización directa. En estos casos, la parte afectada podría acudir a los tribunales para reclamar el cumplimiento del contrato o una compensación por daños y perjuicios.
Arras penales
En las arras penales, la cantidad entregada actúa como garantía del cumplimiento. Si una parte incumple, además de perder la señal o devolver el doble, la parte cumplidora conserva el derecho a exigir el cumplimiento forzoso del contrato ante los tribunales, sin que el pago de la penalización extinga la obligación de realizar la compraventa. Esto las distingue de las arras penitenciales, en las que el pago de la penalización sí permite desistir libremente del contrato
Las arras penales no cuentan con una regulación específica y autónoma en el Código Civil, a diferencia de las penitenciales. Sin embargo, su validez está respaldada por el régimen general de las obligaciones y, en particular, por los artículos 1152 a 1155 del Código Civil, que regulan la cláusula pena
Arras penitenciales
En cambio, las arras penitenciales son las únicas reconocidas por el Código Civil y permiten romper el contrato sin mayores consecuencias legales. En este caso, cualquiera de las partes puede desistir del contrato, pero asumiendo un coste.
Si el comprador decide no seguir adelante, pierde el dinero entregado; si es el vendedor quien desiste, debe devolver el doble de la cantidad recibida. Es un mecanismo para proteger a ambas partes y refuerza la seriedad de este compromiso.
El contrato de arras no es obligatorio, pero sí una de las decisiones más importantes antes de comprar una vivienda. Firmarlo sin entender bien sus consecuencias puede costarte caro; hacerlo con asesoramiento, protege tu inversión desde el principio.
¿Es obligatorio firmar el contrato de arras?
No, no es obligatorio firmar un contrato de arras para formalizar la compraventa de una vivienda. La ley no exige este documento como un requisito previo para formalizar una escritura de compraventa ante notario. Sin embargo, en la práctica es muy habitual que el comprador y el vendedor lo firmen previamente.
Este acuerdo sirve para dejar por escrito los puntos más importantes de la operación inmobiliaria, como el precio de la vivienda o el plazo para ir a notario para la firma. De esta forma, ambas partes tienen claro qué se ha pactado. Es un compromiso mientras se realizan los trámites necesarios para preparar la documentación.
Consecuencias de incumplir las arras
Si alguna parte no cumple lo pactado en el contrato de arras, pueden surgir conflictos sobre el cumplimiento del acuerdo. Dependiendo del tipo de arras, las consecuencias y la forma de resolverlo varían, pero siempre existe la posibilidad de reclamar el cumplimiento o la penalización.
Cómo reclamar el incumplimiento
Si alguna de las partes no cumple con lo pactado y llega la fecha límite, lo primero que debe hacerse es notificar formalmente el incumplimiento. Lo habitual es hacerlo por la vía extrajudicial, enviando un burofax con acuse de recibo, ya que este medio deja constancia legal de la comunicación. Incluso también sirve como prueba ante un juzgado.
Qué hacer si no se soluciona
Si la notificación no da resultado y la otra parte sigue sin cumplir, el paso siguiente es acudir a los tribunales. En ese caso, se presenta una demanda para reclamar que se cumpla lo acordado en el contrato de arras y se apliquen las consecuencias económicas que correspondan según lo firmado.
Cuánto dinero se suele entregar
A la hora de firmar un contrato de arras, lo habitual es entregar entre el 5 % y el 10 % del precio total del inmueble. Aunque lo más habitual es el 10 % como garantía de que ambas partes cumplirán con lo pactado. Sin embargo, si la firma definitiva está prevista a corto plazo, se suele negociar el porcentaje más bajo.
En el caso de viviendas de alto valor, como las que superan el millón de euros, este importe también suele ser del 5 %. Sin embargo, no existe un límite legal, por lo que el comprador y el vendedor pueden acordar libremente la cantidad que consideren más adecuada según las circunstancias de la operación.
Por ejemplo, si una vivienda cuesta 300.000 euros, lo normal sería entregar 30.000 euros en concepto de arras. Si el contrato se va a firmar en solo unas semanas, las partes podrían acordar una señal menor, como 15.000 euros, sin que ello afecte a la validez del acuerdo.
Riesgos de firmar sin asesoramiento
La firma de un contrato de arras sin contar con asesoramiento profesional puede generar problemas que afecten tanto a tus derechos como a tu inversión. Es importante conocer los riesgos antes de comprometerte. Estas son algunas de las consecuencias que se pueden presentar:
- Aceptación de condiciones desfavorables. Podrías asumir cláusulas que no te benefician o que te obligan a cumplir términos que no te convienen.
- Plazos y compromisos poco realistas. Sin una buena orientación, se pueden concretar fechas de firma o entregas difíciles de cumplir, lo que generaría conflictos.
- Problemas legales y económicos. Si las cláusulas no se redactan correctamente, puede derivar en la pérdida de la señal o tener que reclamar por el incumplimiento.
Aunque no es obligatorio hacer un contrato de arras, es conveniente firmarlo antes de cerrar la compra de una vivienda. Este acuerdo permite dejar por escrito el compromiso de ambas partes y garantizar que la operación se lleve a cabo con seguridad.
Como cada operación inmobiliaria es diferente, entender las implicaciones de este documento es clave para evitar problemas en un futuro. En Javaloyes Legal, podemos ayudarte a valorar tu situación y encontrar la mejor solución jurídica para proteger tu bienestar.
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