¿Qué se considera un vicio oculto?
El vicio oculto es un desperfecto en el objeto de la compraventa que reúne simultáneamente todos los requisitos del art. 1484 del Código Civil:
- Preexistente: estaba antes de formalizar el contrato, aunque sus efectos se manifiesten después de firmarlo.
- Grave: es lo suficientemente importante como disminuir de forma notoria la utilidad o el valor del bien.
- Desconocido para el comprador, porque el vendedor lo omitió.
- Oculto: era imposible detectarlo con una inspección ordinaria antes de la compra.
Esta figura aparece regulada en los artículos 1484 a 1499 del CC. También podrían resultar aplicables las garantías previstas en la Ley de Ordenación de la Edificación y en la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.
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¿Merece la pena demandar por vicios ocultos?
La pregunta que asalta a cualquiera que se haya sentido defraudado por una venta engañosa es si realmente sale a cuenta demandar por vicios ocultos. La respuesta honesta es que, en la mayoría de los casos, sí merece la pena. Al fin y al cabo, el ordenamiento jurídico español brinda protección efectiva al comprador frente a la mala fe o negligencia del vendedor.
No obstante, y siendo totalmente realistas, pueden existir situaciones en las que no compense demandar los vicios ocultos. Para decidir si compensa o no dar el paso, habrá que valorar los siguientes aspectos:
- La entidad del daño: cuanto mayor sea su coste y gravedad, más sentido tendrá demandar los vicios ocultos.
- La documentación disponible: aportar pruebas documentales (por ejemplo, fotografías) es clave para que prospere la reclamación.
- El tiempo transcurrido: si ha expirado el plazo de prescripción, la reclamación será inviable.
- La solvencia del vendedor: una sentencia favorable sirve de poco cuando quien tiene que pagar no puede hacerlo.
¿Cuándo se puede reclamar por vicios ocultos?
La reclamación por vicios ocultos será viable siempre que tales desperfectos reúnan los requisitos del art. 1484 del CC.
En estos casos, es vital actuar con rapidez. En cuanto detectes el daño, llama a un experto para que lo documente. Los desperfectos podrían evolucionar y conviene acreditar su estado original antes de que eso suceda. Si intentas repararlo por tus propios medios antes de dicha constatación pericial, te resultará más difícil probar su preexistencia.
Conviene aclarar que el vendedor responderá de los desperfectos en todo caso, incluso si los desconocía en el momento de realizar la venta. En cambio, no será responsable:
- De los deterioros manifiestos: en ningún caso.
- De los deterioros ocultos: si el comprador era perito y podía descubrirlos fácilmente por razón de su oficio.
¿Qué se puede conseguir al demandar por vicios ocultos?
El comprador afectado por vicios ocultos puede elegir entre las acciones mencionadas en el art. 1486 del CC. Elegir entre todas ellas dependerá de lo que quiera conseguir y de las particularidades de su caso, siendo recomendable diseñar esta estrategia con la ayuda de un asesor legal.
- Acción redhibitoria: deja sin efecto el contrato de compraventa. El comprador devuelve el bien, recuperando el precio que abonó y los gastos contractuales.
- Acción estimatoria o quanti minoris: el contrato de compraventa se mantiene, pero restituyendo al comprador una cantidad de dinero equivalente al desperfecto sufrido.
- Acción de resarcimiento: se ejercita para obtener la indemnización de daños y perjuicios. Solo procede cuando el vendedor conocía los vicios ocultos y actuó de mala fe.
¿Qué pruebas se necesitan para ganar una reclamación por vicios ocultos?
Cuando hablamos de demandar vicios ocultos, la carga probatoria recae siempre sobre el comprador. Por eso, resulta esencial contar con documentación sólida para que la reclamación tenga éxito.
Estas son las pruebas más relevantes en este tipo de procedimientos:
- Informe pericial: dictamen emitido por un técnico especializado (por ejemplo, arquitecto) que explica el origen del daño, su gravedad y la certeza de su preexistencia. Es la prueba con más peso.
- Fotografías y vídeos: sirven para mostrar la evolución del defecto desde su aparición.
- Presupuesto de reparación: permite cuantificar el daño y ofrece una referencia concisa a efectos de indemnización.
- Comunicaciones con el vendedor (por ejemplo, cartas): demuestran que el comprador informó al vendedor del problema y cuál fue la respuesta proporcionada por este.
- Documentación de la compraventa: escritura, memoria de calidades, reportaje fotográfico previo a la firma, etc..
¿Cuál es el plazo para demandar por vicios ocultos?
El factor tiempo constituye el mayor enemigo a la hora de demandar vicios ocultos. Los plazos legales son muy cortos y superarlos significa perder definitivamente el derecho a reclamar. De ahí, la importancia de estar asistido por un profesional del Derecho que domine los tiempos.
Vicio oculto en vivienda de segunda mano
Para las viviendas compradas a particulares, el plazo para reclamar vicios ocultos es de 6 meses desde que se entregó el inmueble (art 1490 del CC). Se trata de un plazo de caducidad, así que no puede pausarse ni reiniciarse y el juez la aplica de oficio. En consecuencia, no conviene demorar la interposición de la demanda.
Vicio oculto en viviendas nuevas
La Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación establece garantías especiales para el caso de que la vivienda sea de obra nueva:
- 10 años para daños estructurales que comprometan la seguridad del edificio.
- 3 años para desperfectos que afecten a la habitabilidad (humedades, aislamiento acústico, fallos en instalaciones, etc.).
- 1 año para defectos de acabado o terminación (pintura, remates, pequeños detalles estéticos, etc.).
El plazo para ejercitar la acción judicial es de 2 años desde que se manifiesten los daños (art. 18 de la LOE).
Vicio oculto en subastas
Las posibilidades de demandar vicios ocultos se limitan significativamente cuando se trata de bienes adquiridos en subasta pública, ya sea esta judicial o administrativa. En este tipo de compraventas, los inmuebles suelen transmitirse en el estado en que se encuentran o a riesgo y ventura del adjudicatario. De hecho, no procederá reclamación alguna cuando el vendedor desconociera el defecto (art 1489 del CC). Ahora bien, caben ciertas excepciones avaladas por la jurisprudencia:
- Que el vendedor conociera los vicios ocultos (mala fe).
- Que el bien resulte totalmente inútil para su fin, por aplicación de la doctrina del aliud pro alio (entregar una cosa distinta a la pactada).
A la hora de demandar vicios ocultos, solo prosperan aquellas reclamaciones que cumplan rigurosamente con las exigencias legales (plazos, pruebas, requisitos, etc.). En Javaloyes Legal te apoyamos paso a paso para poner la ley de tu parte. Cuéntanos tu caso: estamos deseando ayudarte.
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