¿Quién me puede asesorar para comprar una casa?

¿Se necesita un abogado para comprar una casa?

No, en España no es obligatorio que, para hacer la compra de un inmueble, se contrate un profesional legal. Sin embargo, con el fin de proteger los intereses del comprador y evitar problemas legales o contractuales, lo mejor es buscar quién me puede asesorar para comprar una casa. 

Ahora bien, en el proceso sí deben participar, de forma obligatoria, un notario, que será quien eleve la escritura pública, y el registrador, que se encargará de inscribir, a nombre del comprador, el inmueble en el Registro de la Propiedad. Por lo tanto, se debe evitar tratar estas transacciones por medio de documentos privados.

¿Por qué recurrir a un abogado inmobiliario para comprar una casa?

La compraventa de una vivienda se rige por lo establecido en los artículos 1445 a 1537 del Código Civil, la Ley Hipotecaria y el Reglamento Hipotecario, en lo que respecta a la inscripción y registro de la vivienda. Por la complejidad de la interpretación de la ley, lo mejor es recurrir a un abogado, ya que este profesional ofrece:

Revisión legal del contrato

Un abogado experto revisa los contratos de arras, compraventa o reserva, asegurándose de que no existan cláusulas abusivas o desequilibradas, y de que todos los términos reflejan explícitamente los derechos y obligaciones de las partes. (Código Civil, Art. 1255 y 1454).

Comprobación de la situación registral y cargas

El abogado consulta el Registro de la Propiedad para verificar que el vendedor sea el verdadero titular. Además, es importante saber que la finca está libre de cargas, hipotecas o embargos (artículo 34 de la Ley Hipotecaria). Gracias a este profesional, se evita que el comprador herede deudas o problemas legales ocultos.

Asesoramiento fiscal

Los interesados en adquirir una vivienda deben tener en cuenta que este proceso conlleva pagar el canon correspondiente, a saber: impuesto de Transmisiones Patrimoniales en viviendas de segunda mano y, cuando se trata de viviendas nuevas, AJD e IVA.

Al contratar un abogado experto en compra-venta de viviendas, se recibirá asesoramiento completo sobre el pago de estos impuestos, el cálculo correcto y si hay bonificaciones o exenciones. Con este experto, se evitarán sanciones de Hacienda por errores u omisiones (artículo 27, Ley General Tributaria).

Seguridad urbanística

Sobre todo cuando se quiere comprar una vivienda en terreno rústico o en urbanizaciones no regularizadas, es útil contar con un abogado que revise:

• Si el inmueble tiene licencia de primera ocupación.
• No está afectado por expedientes de disciplina urbanística, ni orden de derribo (Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana).

Negociación y protección frente a estafas

La función del abogado no consiste tanto en negociar el precio de la operación sino en verificar que la misma discurre por cauces legales adecuados.

Lo más importante es que, al utilizar los servicios de un experto en compra de viviendas, será más fácil detectar fraudes inmobiliarios, situaciones de doble venta, e irregularidades jurídicas y registrales. Y si el contrato es a través de una inmobiliaria o promotora de viviendas, se revisarán con lupa las condiciones contractuales, a fin de evitar situación de desequilibrio contractual y eliminar cláusulas abusivas.

Tramitación segura y representación legal

Aunque todos los trámites los pueden hacer el vendedor y comprador, para que el proceso sea más rápido y seguro, lo mejor es contratar un abogado. Este se encargará de presentar los documentos ante notaría y Registro, actuará (a través de un poder especial) como representante si el comprador está ausente o reside en el extranjero y garantizará la inscripción efectiva de la propiedad a nombre del interesado.

Diferencias entre abogado inmobiliario y otros profesionales del sector

Antes de tomar la decisión de comprar una vivienda, es común que los posibles compradores acudan a profesionales inmobiliarios para conseguir la propiedad que cumpla con sus requerimientos. 

Abogado

Estos profesionales pueden actuar ante tribunales y administraciones públicas, siempre que estén colegiados conforme al Estatuto General de la Abogacía Española y a la Ley 34/2006, sobre el acceso a las profesiones de abogado y procurador. Su ayuda se percibe desde el asesoramiento, redacción de contrato, verificación de la legalidad, representación legal y asesoramiento fiscal.

Agente inmobiliario

Con cada vez más frecuencia, tanto vendedores como compradores acuden ante un agente para que sirva como mediador en el convenio. Pero además, este profesional también se encarga de promover o dar publicidad al inmueble, de manera que organiza las visitas de potenciales compradores.

Sin embargo, los agentes inmobiliarios no dan un asesoramiento jurídico, no tienen obligación de verificar la situación legal o de registro del inmueble y no es obligatorio que estén colegiados ni certificados legalmente, por lo que aumentan los riesgos para el comprador.

Gestor administrativo

Los gestores administrativos se encargan de la tramitación de impuestos relacionados con la compraventa, además de gestionar los documentos ante organismos públicos (Registro de la Propiedad, Catastro, Hacienda).

Ahora bien, estos profesionales tienen dos limitaciones:

• No pueden brindar representación legal al comprador en un juicio.
• No están especializados en derecho inmobiliario ni en conflictos contractuales.

Ventajas de contar con asesoría legal especializada

Teniendo en cuenta lo anterior, es lógico que quien me puede asesorar para comprar una casa sea un abogado, lo que redunda en beneficios como:

• Con un abogado se evitan fraudes o compras defectuosas por vicios ocultos o irregularidades administrativas.
• Garantiza que las cláusulas no perjudiquen al comprador conforme al Código Civil (artículos 1254 y ss.) y a la jurisprudencia vigente.
• Asegura que la negociación brinde equilibrio contractual, además de protección a todas las partes frente a cualquier tipo de abusos.
• Optimiza la carga fiscal y evita errores o sanciones conforme a la Ley General Tributaria (Ley 58/2003).
• Verifica que el proceso sea conforme a derecho y protege ante cláusulas lesivas.
• Tiene legitimación para actuar ante órganos administrativos y tribunales, conforme a los artículos 10 y 31 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
• También se evitan gastos inesperados, litigios costosos y pérdidas por compras defectuosas.

¿Cuáles son los riesgos de comprar una vivienda sin asesoramiento legal?

Muchos han pensado que es una decisión correcta comprar una vivienda sin pedir ayuda de un profesional  de la abogacía. Sin embargo, hacerlo así conlleva varios riesgos a asumir:

• Gastos adicionales o incluso la pérdida del inmueble si posee hipotecas, órdenes de embargos o ejecuciones; también si tiene alguna deuda con la comunidad de propietarios (Ley de Propiedad Horizontal, Art. 9.1.e) o se hayan cometido infracciones urbanísticas no regularizadas.
  
• Sin un abogado se podrían firmar contratos perjudiciales o con cláusulas abusivas como renunciar a derechos legales (contrario al artículo 6, parágrafo 2 del Código Civil).
• Sanciones económicas o incluso la demolición de la vivienda, conforme a la Ley del Suelo (RDL 7/2015) si está fuera de ordenación, ha sido construida sin licencia o hay sanciones urbanísticas pendientes.
• Un error en el cálculo o en la presentación puede producir recargos, intereses y sanciones tributarias, conforme al artículo 27 y subsiguientes de la Ley General Tributaria.
• Sufrir fraudes por falsificación en documentos, u otro, que anule la operación y, como consecuencia, se pierda dinero o la vivienda (Código Penal, Art. 248 y 390).
• Pérdida de dinero por incumplimientos de contrato, como cuando el promotor retrasa o no entrega la vivienda, sin que se contemplen penalizaciones a este respecto.
• Problemas en el Registro de la Propiedad como que no se inscriba de forma correcta la vivienda, haya discrepancias entre el registro y la realidad fiscal o se adquieran derechos parciales.